0112-KDIL2-1.4011.555.2026.2.KP

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 1 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 7 lipca 2026 r. (wpływ 13 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca oraz AA pozostają w związku małżeńskim i posiadają ustawową wspólność majątkową małżeńską.

W dniu (…) marca 2021 r. Wnioskodawca nabył wspólnie z żoną lokal mieszkalny do wspólnego majątku za kwotę (…) zł.

(…) maja 2025 r. lokal został sprzedany przed upływem 5 lat za kwotę (…) zł.

Wnioskodawca i jego żona sprzedali lokal, ponieważ chcieli zakupić większą nieruchomość do celów mieszkaniowych.

(…) lutego 2025 r. Wnioskodawca i jego żona podpisali umowę przedwstępną na zakup połowy budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej. Wnioskodawca i jego żona wpłacili (…) zł zadatku.

Z uwagi na fakt, że wyżej wymieniony lokal mieszkalny nie został jeszcze sprzedany, Wnioskodawca wraz z żoną starał się o kredyt hipoteczny.

(…) maja 2025 r. ww. mieszkanie zostało sprzedane.

Wnioskodawca i jego żona zakupili połowę bliźniaka (…) maja 2025 r. za kwotę (…) zł. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania oraz oszczędności małżonkowie przeznaczyli na nadpłatę kredytu hipotecznego – kwotą (…) zł.

Połowa bliźniaka służy do zaspokojenia potrzeb mieszkalnych.

W związku z tym Wnioskodawca uważa, że wydatkował przychód ze sprzedaży nieruchomości – lokalu – na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca i jego żona nie byli świadomi, że nadpłata kredytu po sprzedaży mieszkania będzie budziła wątpliwości w urzędzie skarbowym co do wydatkowania na cel mieszkaniowy. Zapłata tego wydatku bardzo obciąży Wnioskodawcę i jego żonę finansowo, ponieważ nadpłacili oni kredyt pieniędzmi ze sprzedaży mieszkania nawet z nadwyżką, dokładając oszczędności.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał co następuje.

Odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego nie nastąpiło w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zakupiona połowa budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej jest położona na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Na pytanie jaka jest forma prawna połowy budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (inny – jaki?) Wnioskodawca udzielił odpowiedzi Wraz z żoną nabyłem lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.

Umowa kredytowa została zawarta (…) maja 2025 r.

Kredyt został zaciągnięty w Banku, mającym siedzibę w Polsce.

Zgodnie z umową kredytową celem kredytu było sfinansowanie zakupu lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym – kwota (…) zł. Z umowy wynika, że kredyt został przeznaczony na zakup wyżej wymienionej nieruchomości.

Wszyscy kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za wynikające z niej zadłużenie.

Pytanie

Czy wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na kupno budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, a tym samym uprawnia do zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W dniu (…) maja 2025 r. Wnioskodawca dokonał zbycia lokalu mieszkalnego. Dodatkowo Wnioskodawca wyjaśnia, że już w dniu (…) lutego 2025 r. zawarł umowę przedwstępną dotyczącą zakupu lokalu mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej. W chwili jej zawarcia nie było wiadomo, że sprzedaż dotychczasowego mieszkania nastąpi w dniu (…) maja 2025 r. W celu sfinalizowania zakupu Wnioskodawca zawarł w dniu (…) maja 2025 r. umowę kredytu hipotetycznego z Bankiem, a w dniu (…) maja 2025 r. nabył lokal mieszkalny. Następnie w dniu (…) maja 2026 r. środki uzyskane ze sprzedaży poprzedniego mieszkania Wnioskodawca przeznaczył na nadpłatę kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu.

W ocenie Wnioskodawcy środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostały faktycznie przeznaczone na realizację własnych celów mieszkaniowych, ponieważ zostały wydatkowane na nabycie lokalu, w którym zaspokaja on potrzeby mieszkaniowe. Zawarcie umowy przedwstępnej przed sprzedażą mieszkania potwierdza, że zakup nowego lokalu był wcześniej zaplanowany, a środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na finansowanie tego zakupu poprzez nadpłatę kredytu zaciągniętego na tę nieruchomość.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21 , 52 , 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Natomiast w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 powołanej ustawy:

Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e , w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Tylko wydatkowanie środków w wymaganym terminie na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c , na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c , na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c , na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

W konsekwencji korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Zaznaczyć również należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw, jest fakt wydatkowania środków z ich odpłatnego zbycia, począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

Wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi, czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie.

Jak stanowi powołany wcześniej przepis art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatki muszą być poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1.

Z przedstawionego opisu wynika, że umowa kredytu na zakup połowy budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej, w którym realizuje Pan własne cele mieszkaniowe, została zawarta 28 maja 2025 r., a więc po dokonanym 12 maja 2025 r. odpłatnym zbyciu lokalu mieszkalnego – po uzyskaniu przychodu z odpłatnego zbycia. Spłata takiego kredytu wraz z odsetkami nie spełnia więc warunków do uznania jej za wydatek na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Niemniej jednak z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, że w celu zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych podatnik powinien wydatkować te same środki finansowe, które otrzymał z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Z ww. przepisu należy bowiem wywnioskować, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest wydatkowanie równowartości (odpowiednio w całości lub części) przychodu osiągniętego z odpłatnego zbycia na określone cele mieszkaniowe, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie zakupionej przez Pana połowy budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej.

Wydatkiem poniesionym na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest więc także cena nabycia nowej nieruchomości wynikająca z aktu notarialnego, niezależnie od faktu, że część tej ceny została sfinansowana środkami pochodzącymi z kredytu hipotecznego zaciągniętego na jej zakup.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ponadto zwracam uwagę, że Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydaje interpretację indywidualną na wniosek podmiotu, który chce się dowiedzieć, czy w jego indywidualnej sprawie mają zastosowanie określone przepisy prawa podatkowego (podmiot taki jest nazywany „zainteresowanym”). Interpretacja wyjaśnia, czy w danej sytuacji dla wnioskodawcy powstają określone prawa lub obowiązki podatkowe.

Z uwagi na to, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez Pana, niniejsza interpretacja stanowi odpowiedź na pytanie w niej zawarte tylko w odniesieniu do Pana osoby. Nie wywiera ona skutku prawnego dla Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.