0113-KDIPT1-2.4012.425.2026.2.KC

Interpretacja indywidualna

- stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług:

· jest nieprawidłowe – w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek powstałych po podziale pola o powierzchni przeszło (…) ha;

· jest prawidłowe – w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki wyodrębnionej pod zabudowę usługową.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży działek mieszkalnych oraz działki wyodrębnionej pod zabudowę usługową.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 czerwca 2026 r. (wpływ 16 czerwca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną. Ponadto Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest w jej ramach czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której głównym kodem PKD jest transport drogowy towarów.

Działki opisane niniejszym wnioskiem nie zostały jednak na żadnym etapie wprowadzone do prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (tj. nie zostały one zakwalifikowane jako środek trwały tej działalności).

Wnioskodawca w kwietniu (…) r. otrzymał w darowiźnie pole o powierzchni przeszło (…) ha. Wnioskodawca otrzymał tę nieruchomość od męża (z którym posiada rozdzielność majątkową). Darowizna została przekazana do majątku osobistego Wnioskodawcy.

Nieruchomość przez lata była określona jako nieruchomość rolna. Następnie zmieniony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Uchwałą właściwej gminy zmienione zostało przeznaczenie nieruchomości należącej do Wnioskodawcy. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, grunty te zostały zakwalifikowane jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Wnioskodawca nie zabiegał o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zmiana została uchwalona niezależnie od wiedzy i woli Wnioskodawcy i objęła większe terytorium niż tylko nieruchomość należącą do Wnioskodawcy.

W związku ze zmianą przeznaczenia ww. nieruchomości Wnioskodawca dokonał podziału nieruchomości. W związku z dokonanym podziałem wydzielono 38 odrębnych nieruchomości. Jedna z działek przeznaczona jest na drogę dojazdową, a 37 pod zabudowę mieszkalną. Wnioskodawca zamierza dokonać zbycia tych działek – o ile znajdą się chętni do ich nabycia.

Działki te stanowią wyłączną własność Wnioskodawcy. Działki nie są zabudowane.

W 2025 roku Wnioskodawca wyposażył działki w przyłącze energetyczne. W bieżącym roku Wnioskodawca zamierza przeprowadzić inwestycję polegającą na budowie sieci wodociągowej oraz kanalizacyjnej. Wyjaśnić jednak należy, że Wnioskodawca został niejako zmuszony do przeprowadzenia tej inwestycji.

Początkowo Wnioskodawca został bowiem poinformowany, że zbywane działki będą mogły zostać przyłączone do sieci wodno-kanalizacyjnej biegnącej pod sąsiednią drogą. Jak się jednak okazało, droga ta ma charakter prywatny, a jej aktualny właściciel nie wyraża zgody na dokonanie przyłączeń.

Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej Gminy (…) sp. z o.o. nie było zainteresowane wybudowaniem takiej sieci. Jednocześnie, potencjalni nabywcy działek nie mogliby się przyłączyć do sieci wodno-kanalizacyjnej, co prowadziłoby do wad sprzedawanych nieruchomości. Istniało ryzyko, że żaden kupujący nie będzie zainteresowany nabyciem takich działek. Jednocześnie, gdyby Wnioskodawca zataił tę kwestię przed kupującymi, to naraziłby się na odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady ukryte.

Zatem Wnioskodawca został zmuszony do tego, aby wybudować we własnym zakresie ww. sieć wodno-kanalizacyjną, bowiem w innym wypadku w ogóle nie mógłby (najpewniej) sprzedać wydzielonych działek.

Wnioskodawca sprzedaje działki z majątku prywatnego. W momencie nabywania nieruchomości, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego – Wnioskodawca otrzymał nieruchomość rolną w darowiźnie. Wnioskodawca nie prowadził na tej działce działalności gospodarczej, jak również nie służyła ona działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Nieruchomość nie była przedmiotem najmu lub dzierżawy.

Działki zostały już uzbrojone w przyłącze energetyczne. Należy wskazać, że Wnioskodawca samodzielnie wystąpił do przedsiębiorstwa energetycznego o instalację przyłączy – nie korzystał w tym zakresie z pomocy profesjonalistów, pełnomocników itp.

Wnioskodawca, dokonując sprzedaży działek działa samodzielnie – nie korzysta w tym zakresie z pomocy żadnych pełnomocników czy pośredników. Ponadto Wnioskodawca nie występuje w imieniu kupujących o pozwolenie na budowę itp. – tego typu czynności w całości obciążać będą kupujących.

Wnioskodawca planuje zawierać z kupującymi umowy przedwstępne, jednak warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej będzie co najwyżej uzyskanie przez kupujących finansowania w ramach kredytu. W umowach przedwstępnych nie będą zawarte inne warunki (np.: uzyskanie zgód, decyzji administracyjnych itp.).

Ponadto Wnioskodawca – również na podstawie ww. umowy darowizny – stał się właścicielem innej działki. Działka ta ma obecnie powierzchnię ok. (…) ha, a jej przeznaczenie zostało określone jako nieruchomość przeznaczona do zabudowy usługowej. Wnioskodawca rozważa zbycie również tej działki. Działka pod zabudowę usługową nie została podzielona ani uzbrojona. Wnioskodawca również na tej nieruchomości nie prowadził działalności i nie służyła ona prowadzeniu działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Sprzedaż tej działki będzie podlegała podobnym zasadom – Wnioskodawca również w tym zakresie nie planuje posługiwać się pośrednikami czy pełnomocnikami, jak również nie będzie prowadzić żadnych prac na tej nieruchomości – nie planuje jej uzbrajać, występować o pozwolenie na budowę itp.

W tak przedstawiony stanie faktycznym po stronie Wnioskodawcy powstały następujące wątpliwości.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Pytanie 1:Czy jest Pani zarejestrowana jako podatnik VAT czynny?

Odp. nr 1:Wnioskodawca w ramach prowadzonej przez siebie jednoosobowej działalności gospodarczej posiada status czynnego podatnika podatku VAT. Jednakże działki będące przedmiotem wniosku nie stanowią majątku prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej.

Pytanie 2:Czy posiada Pani status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

Odp. nr 2:Nie, Wnioskodawca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.

Pytanie 3:Kiedy dokonała Pani podziału „pola o powierzchni przeszło 32 ha” na 38 odrębnych nieruchomości? Proszę wskazać dzień, miesiąc i rok.

Odp. nr 3:Podział został dokonany w dniu (…) r.

Pytanie 4:Jaki jest numer ewidencyjny działki stanowiącej „pole o powierzchni przeszło (…) ha”?

Odp. nr 4:Działka stanowiące pole o powierzchni (…) ha posiada numer ewidencyjny (…).

Pytanie 5:Jakie są numery ewidencyjne działek powstałych po podziale „pola o powierzchni przeszło (…) ha”?

Odp. nr 5:Działki powstałe po podziale pola o powierzchni przeszło (…) ha posiadają następujące numery: (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…).

Pytanie 6:W jaki dokładnie sposób była wykorzystywana przez Panią działka stanowiąca „pole o powierzchni przeszło (…) ha” przed podziałem?

Odp. nr 6:Działka oznaczona przed podziałem numerem (…) stanowiła majątek prywatny otrzymany przez Wnioskodawcę w ramach umowy darowizny i nie była przez niego w żaden sposób wykorzystywany.

Pytanie 7:W jaki dokładnie sposób były/są/będą wykorzystywane przez Panią działki powstałe po podziale „pola o powierzchni przeszło (…) ha”?

Odp. nr 7:Część działek powstałych z podziału Wnioskodawca zamierza sprzedać, a pozostałą cześć zachować w majątku prywatnym.

Wnioskodawca nie jest w stanie na tym etapie określić, które dokładnie działki zachowa, a które staną się przedmiotem sprzedaży – wszystko zależeć będzie od woli i chęci kupujących (tj. które działki wybiorą celem nabycia).

Pytanie 8:Czy działka stanowiąca „pole o powierzchni przeszło (…) ha” i działki powstałe po jej podziale była/jest/będzie wykorzystywana przez Panią w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy o podatku od towarów i usług?

Odp. nr 8:Żadna działka powstała z podziału, jak również działka stanowiąca pole o powierzchni przeszło (…) ha, nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Pytanie 9:Kiedy zamierza Pani sprzedać działki powstałe po podziale „pola o powierzchni przeszło (…) ha”? Proszę wskazać miesiąc i rok.

Odp. nr 9:Wnioskodawca nie jest w stanie jednoznacznie wskazać miesiąca i roku, w którym zamierza sprzedać działki powstałe po podziale pola o powierzchni przeszło (…) ha. Termin sprzedaży zależeć będzie bowiem od – potrzeb życiowych i finansowych Wnioskodawcy, jak również woli, chęci i zainteresowania potencjalnych nabywców.

Pytanie 10:Czy zamierza Pani oddawać działki powstałe po podziale „pola o powierzchni przeszło (…) ha” w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, proszę wskazać:

a) w jakim okresie są/będą one udostępniane osobom trzecim?

b) czy są/będą udostępniane odpłatnie czy nieodpłatnie?

Odp. nr 10:Wnioskodawca nie planuje oddawać działek powstałych po podziale pola o powierzchni przeszło (…) ha w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innej umowy o podanym charakterze.

Pytanie 11:Czy planuje Pani dokonać podziału działki „o powierzchni około (…) ha”?

Odp. nr 11:Na moment sporządzenia niniejszej odpowiedzi Wnioskodawca nie planuje dokonywania podziału tej działki.

Pytanie 12:Jaki jest numer ewidencyjny działki „o powierzchni około (…) ha”?

Odp. nr 12:Działka ta na ten moment nie posiada jeszcze numeru ewidencyjnego, ponieważ nie została jeszcze wydzielona.

Pytanie 13:W jaki sposób była/jest/będzie wykorzystywana przez Panią działka „o powierzchni około (…) ha”?

Odp. nr 13:Działka ta jest na chwilę obecną wykorzystywana jako łąka w ramach programu realizowanego z Agencją Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa.

Pytanie 14:Czy działka „o powierzchni około (…) ha” była/jest/będzie wykorzystywana przez Panią w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy o podatku od towarów i usług?

Odp. nr 14:Działka ta nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Pytanie 15:Kiedy zamierza Pani sprzedać działkę „o powierzchni około (…) ha”? Proszę wskazać miesiąc i rok.

Odp. nr 15:Wnioskodawca nie planuje obecnie sprzedaży tej działki. Pytanie o tę działkę ma charakter przyszłościowy.

Pytanie 16:Czy zamierza Pani oddawać działkę „o powierzchni około (…) ha” w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, proszę wskazać:

a) w jakim okresie jest/będzie ona udostępniana osobom trzecim?

b) czy jest/będzie udostępniana odpłatnie czy nieodpłatnie?

Odp. nr 16:Wnioskodawca nie planuje obecnie sprzedaży tej działki. Pytanie o tę działkę ma charakter przyszłościowy.

Pytanie 17:Czy z którejkolwiek z ww. działek były/są/będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem VAT?

Proszę wskazać odrębnie dla każdej z działek, tj. odrębnie dla działki stanowiącej „pole o powierzchni przeszło (…) ha” i działek powstałych po jej podziale oraz działki „o powierzchni około (…) ha”.

Odp. nr 17:Nie, z żadnej z działek nie były, nie są i nie będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem VAT.

Pytanie 18:Czy w odniesieniu do działki „o powierzchni około (…) ha” zawarła/zawrze Pani przedwstępną umowę sprzedaży?

Odp. nr 18:Na ten moment Wnioskodawca nie zawarł jeszcze przedwstępnej umowy jej sprzedaży. Możliwe jest, że w przyszłości Wnioskodawca zawrze taką umowę. Możliwie jest również, że Wnioskodawca zawrze od razu umowę przenoszącą własność.

Forma umowy zależeć będzie od indywidualnych ustaleń poczynionych z kupującym – trudno jest je na ten moment ocenić czy opisać.

Pytanie 19:Czy dokonywała Pani już wcześniej sprzedaży nieruchomości?

Odp. nr 19:Wnioskodawca wskazuje, że nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości, niż tych, które powstały w wyniku podziału nieruchomości będącej przedmiotem wniosku (tj. działki o powierzchni przeszło (…) ha).

Wnioskodawca wszedł w posiadanie tej nieruchomości (tj. nieruchomości będącej przedmiotem wniosku) na podstawie umowy darowizny z (…) roku.

Nieruchomość została nabyta w drodze darowizny i weszła do majątku prywatnego Wnioskodawcy.

Nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana w żaden sposób. Wnioskodawca był po prostu jej właścicielem i nie podejmował w związku z dnia żadnych czynności.

Sprzedaż części działek powstałych w związku z podziałem Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku była spowodowana potrzebą sfinansowania budowy domu jednorodzinnego oraz bieżących potrzeb życiowych Wnioskodawcy. Działki zostały sprzedane w latach (…), (…) oraz (…).

W roku (…) Wnioskodawca zbył (…) działek, w roku (…) – (…) działki, a w roku (…) – jedną działkę. Wszystkie zbyte działki powstały z podziału nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.

Wnioskodawca dokonał sprzedaży działek o numerach (…), (…), (…), (…) oraz (…) w (…) roku, działek (…), (…), (…) oraz (…) w (…) roku, a także działki (…) w (…) roku.

W związku ze sprzedażą tych działek Wnioskodawca nie odprowadził podatku VAT, nie składał deklaracji VAT-7 oraz nie dokonał zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R (poza tym, wynikającym z prowadzonej działalności gospodarczej).

Środki zostały przeznaczone na budowę domu jednorodzinnego i bieżące potrzeby Wnioskodawcy.

Pytanie 20:Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości, poza wymienionymi we wniosku, przeznaczone w przyszłości do sprzedaży

Odp. nr 20:Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży niż wskazane we wniosku.

Pytania

1. Czy planowana sprzedaż działek mieszkalnych dokonana w sposób opisany w stanie faktycznym będzie stanowiła sprzedaż podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2. Czy planowana sprzedaż działki wyodrębnionej pod zabudowę usługą będzie stanowiła sprzedaż podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1.

W ocenie Wnioskodawcy planowana sprzedaż działek dokonana w sposób opisany w stanie faktycznym nie stanowi sprzedaży podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT) opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumieć należy m.in. rzeczy oraz ich części.

Nie każda sprzedaż będzie jednak podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Podatkiem VAT będzie podlegała tylko taka sprzedaż, która jest dokonywana przez podatnika w rozumieniu ustawy o VAT oraz tylko wtedy, gdy przedmiot sprzedaży nie został wyłączony spod reżimu ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego samego artykułu. Zgodnie natomiast z ust. 2 ww. artykułu ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Pojęcie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT obejmuje podmioty prowadzące działalność gospodarczą, jednak występujące w obrocie gospodarczym jako podmioty działające profesjonalnie.

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT, dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wtedy, gdy dokonywana jest przez podmiot, któremu można przydać walor podatnika w rozumieniu ww. ustawy. Jeśli jednak danemu podmiotowi nie sposób przydać takiego waloru – nie sposób mówić o dostawie towarów podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, aby konkretna czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT powinny ziścić się dwa warunki – czynność mieści się w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT oraz jest dokonywana przez podatnika w rozumieniu tej ustawy.

W ocenie Wnioskodawcy – w zakresie sprzedaży działek - nie spełnia on warunków do uznania go za podatnika w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, bowiem podejmowane przez niego czynności nie mają charakteru profesjonalnego.

Wnioskodawca nabył nieruchomość w formie otrzymanej darowizny. Nieruchomość ta nie stanowiła przedmiotu dzierżawy. W momencie objęcia nieruchomości, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo od obniżenia podatku VAT naliczonego – darowizna nie jest przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT. Ponadto Wnioskodawca nie ubiegał się o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – zmiana została dokonana gminę bez ingerencji Wnioskodawcy. Ponadto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego objął nie tylko nieruchomość należącą do Wnioskodawcy, ale również inne nieruchomości.

Wnioskodawca otrzymał nieruchomość (…) lat temu, gdy jej status i przeznaczenie określono jako grunty rolne.

Wnioskodawca nie działał aktywnie, aby przekształcić nieruchomość i dokonać jej sprzedaży z zyskiem. Wnioskodawca po prostu dostosował się do otaczającej go rzeczywistości i dokonanych zmian.

Faktem jest, że Wnioskodawca dokonał podziału nieruchomości oraz tak uzyskane działki uzbroił w przyłącze elektryczne. Ponadto Wnioskodawca planuje budowę sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Działanie to co prawda zwiększyło atrakcyjność sprzedawanych działek, jednak działania takie mieszczą się w normalnym zarządzie majątkiem własnym (prywatnym). Sam fakt podjęcia czynności skutkujących zwiększeniem atrakcyjności sprzedawanej działki nie świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej czy posiadaniu statusu podatnika podatku VAT. Działania skierowane bowiem na zwiększenie zysku są w pełni normalne i uzasadnione, i nie zawsze świadczą o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Ponadto decyzja o konieczności budowy sieci wodnej i kanalizacyjnej została niejako na Wnioskodawcy wymuszona – w innym wypadku mógłby mieć problem ze zbyciem nieruchomości, a ich zbycie z zatajeniem informacji o braku możliwości przyłączenia ich do sieci wiązałoby się z jego odpowiedzialnością odszkodowawczą. Budowa tej sieci nie ma dla Wnioskodawcy charakteru inwestycyjnego, a jedynie ma doprowadzić do możliwości znalezienia zainteresowanych nabyciem działek kupców.

Ponadto sama sprzedaż nie ma charakteru profesjonalnego – Wnioskodawca nie podejmuje systematycznych działań ukierunkowanych na znalezienie nabywcy – nie korzysta w tym zakresie z pomocy pełnomocników lub pośredników.

Działanie Wnioskodawcy nie cechuje się zorganizowaniem, z jakim mamy do czynienia m.in. w przypadku sprzedaży dokonywanej przez pośredników nieruchomości, którzy podejmują aktywne działania w celu poszukiwania potencjalnych nabywców. Ponadto pośrednicy tacy angażują swoje środki w celu zwiększenia szans na dokonanie sprzedaży – Wnioskodawca nie podejmuje takich czynności. Wnioskodawca dokonuje sprzedaży działek we własnym zakresie – nie posługuje się żadnymi pośrednikami, pełnomocnikami itp. Takie działanie potwierdza brak profesjonalnego charakteru podejmowanych przez Wnioskodawcę czynności.

Warto także zwrócić uwagę, że mimo faktu, iż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, to nigdy nie wprowadził nieruchomości do tejże działalności, tj. nie stała się ona środkiem trwałym prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto Wnioskodawca nie prowadził na nieruchomości czynności opodatkowanych podatkiem VAT – nieruchomość nie służyła Wnioskodawcy do prowadzenia działalności gospodarczej. Otrzymana darowizna trafiła bowiem do majątku osobistego Wnioskodawcy, zatem nie można uznać, że z automatu (tj. bez odpowiedniego oświadczenia) stanowiła majątek prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy podejmowane przez niego działania nie wyczerpują definicji prowadzenia działalności gospodarczej znajdującej się w ustawie o VAT.

Prawidłowość takiego stanowiska potwierdza m.in. orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W połączonych sprawach C-180/10 oraz C-181/10 wskazano bowiem, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. O uznaniu czynności za wykonywane w ramach działalności gospodarczej nie może świadczyć również liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobnie odniesiono się do kwestii podziału gruntu celem osiągnięcia wyższej ceny sprzedaży. Całość tych elementów może śmiało bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym podatnika.

Dla porównania Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wskazał, że za prowadzenie działalności gospodarczej uznać można angażowanie takich środków i działań, jakie podjąłby profesjonalnie działający na rynku obrotu nieruchomościami podmiot. Działania takie mają bowiem charakter działalności przekraczającej zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

W rozważaniach tych warto również wskazać na określenie obejmujące majątek prywatny. Zgodnie z orzeczeniem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (C-291/92) za majątek prywatny uznajemy taką część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia płynie wniosek, że aby uznać majątek za prywatny, podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części lub całości tej nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Za faktem, że Wnioskodawcy nie sposób przydać waloru podatnika podatku VAT (w zakresie sprzedaży działek) świadczy również stanowisko prezentowane przez polskie sądownictwo. Przykładem można wskazać na stanowisko przyjęte przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w orzeczeniu z dnia 27 czerwca 2024 r. (I SA/Ke 219/24), gdzie wskazano, że „zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.”

Ponadto wskazano, że „dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, a więc podatnika podatku VAT (wyrok NSA z: 24 marca 2023 r., I FSK 2068/22; 17 marca 2023 r., I FSK 2290/18; 8 grudnia 2022 r., I FSK 863/19; 28 sierpnia 2020 r., I FSK 2036/17).”

Stanowisko to wydaje być już ugruntowane w polskim orzecznictwie sądowo administracyjnym, bowiem podobny pogląd wyraził m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 lipca 2023 r. (I FSK 427/23), gdzie w tezie tego orzeczenia wskazano, że „nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.”

Podobne stanowisko wyraził również tut. Organ w interpretacji z dnia 17 czerwca 2025 r. (0111-KDIB3-1.4012.305.2025.2.MSO), czy 29 września 2025 r. (0111-KDIB3-2.4012.553.2025.2.EJU)

Podkreślenia wymaga, że Wnioskodawca nie podejmował aktywnie działań zmierzających do zbycia działek. Działania Wnioskodawcy polegały jedynie na podejmowaniu czynności mający zwiększyć cenę działek oraz doprowadzić do możliwości ich sprzedaży bez narażenia się na odpowiedzialność cywilną, co mieści się w zwykłym zarządzie majątkiem prywatnym. Porównać tę sytuację można do „odświeżenia” mieszkania przed jego sprzedażą – jest to działanie mające zwiększyć cenę sprzedaży i jest całkowicie uzasadnione. Z tych względów działania Wnioskodawcy również ocenić należy jako normalne i uzasadnione, oraz mieszczące się w zarządzie majątkiem prywatnym.

Ponadto również cel sprzedaży działek mieści się w normalnym zarządzaniu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca zamierza środki uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości przeznaczyć na zabezpieczenie swojej przyszłości – m.in. poprzez wybudowanie nieruchomości, w której będzie realizował swoje cele mieszkaniowe. Sprzedaż nieruchomości nie ma celu inwestycyjnego – środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w dalszym ciągu będą służyły pokrywaniu bieżących, prywatnych wydatków.

Zważając na powyższą argumentację podnieść należy, że Wnioskodawca, dokonując sprzedaży działek własnego majątku prywatnego nie posiada statusu podatnika podatku VAT.

Na marginesie – z ostrożności – podnieść również należy, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na potrzeby działalności zwolnionej, jeśli brak było prawa do odliczenia podatku VAT w momencie nabycia takich towarów. Wnioskodawca otrzymał nieruchomość w darowiźnie i nie była ona wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Zatem również na tej podstawie, sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad. 2.

W ocenie Wnioskodawcy, zbycie nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę usługową również nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nie powielając argumentacji opisanej w pkt 1. powyżej – choć w ocenie Wnioskodawcy znajdzie ona w całości zastosowanie również do działki przeznaczonej pod zabudowę usługą – Wnioskodawca również w tym zakresie rozporządza majątkiem prywatnym.

W przypadku tej działki Wnioskodawca podejmuje jeszcze mniej czynności – działka nie jest podzielona ani uzbrojona. Wnioskodawca nie będzie aktywnie działał w poszukaniu chętnych nabywców, jak również nie będzie angażował dodatkowych środków do zwiększenia atrakcyjności tej działki.

Zasadne jest wskazanie, że i przy tej działce Wnioskodawca nie posiadał uprawnienia do odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu (w drodze darowizny), a sama nieruchomość nie służyła działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

W takim wypadku również zbycie działki przeznaczonej na zabudowę usługową nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku:

· jest nieprawidłowe – w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek powstałych po podziale pola o powierzchni przeszło (…) ha;

· jest prawidłowe – w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki wyodrębnionej pod zabudowę usługową.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek powstałych po podziale pola o powierzchni przeszło (…) ha oraz działki o powierzchni około (…) ha, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sytuacji wystąpią okoliczności, które skutkować będą uznaniem Pani za podatnika podatku od towarów i usług. Znaczenie dla oceny planowanej sprzedaży działek przez Panią będzie miała analiza całokształtu działań jakie podjęła Pani w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości przez cały okres ich posiadania.

Podkreślić jeszcze raz należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że w celu ustalenia czy podmiot dokonujący sprzedaży działek występuje w charakterze podatnika niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy.

Należy podkreślić, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Działania jakie podjęła Pani w odniesieniu do pola o powierzchni przeszło (…) ha nie potwierdzają takich Pani zamiarów. Należy bowiem podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

Z treści złożonego wniosku wynika, że posiada Pani status czynnego podatnika podatku VAT, jednakże działki będące przedmiotem wniosku nie stanowią majątku prowadzonej przez Panią jednoosobowej działalności gospodarczej, której głównym kodem PKD jest transport drogowy towarów.

W kwietniu (…) r. otrzymała Pani w darowiźnie pole o powierzchni przeszło (…) ha. Nieruchomość przez lata była określona jako nieruchomość rolna. Następnie Uchwałą właściwej gminy zmienione zostało przeznaczenie nieruchomości należącej do Pani i zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego grunty te zostały zakwalifikowane jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zmiana została uchwalona niezależnie od Pani wiedzy i woli i objęła większe terytorium niż tylko nieruchomość należącą do Pani.

W związku ze zmianą przeznaczenia ww. nieruchomości dokonała Pani podziału nieruchomości na 38 odrębnych działek, z których jedna przeznaczona jest na drogę dojazdową, a 37 pod zabudowę mieszkalną. Działki te są niezabudowane.

W (…) r. wyposażyła Pani działki w przyłącze energetyczne, a w bieżącym roku planuje Pani przeprowadzić inwestycję polegającą na budowie sieci wodociągowej oraz kanalizacyjnej.

W świetle całokształtu okoliczności nie sposób się zgodzić z Pani stwierdzeniem, że cel sprzedaży działek mieści się w normalnym zarządzaniu majątkiem prywatnym. Podział działek wraz z wyznaczeniem drogi dojazdowej oraz ich uzbrojenie w przyłącze energetyczne i planowaną budowę sieci wodociągowej i kanalizacyjnej wskazują na podjęcie przez Panią świadomych działań zmierzających do uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży, a w konsekwencji do zwiększenia jego wartości i w rezultacie zwiększenia szans sprzedaży ww. działek w celu osiągnięcia korzyści finansowej.

W tym przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym – a cele gospodarcze leżą u podstaw Pani działania. Jak wynika z treści wniosku ciąg zdarzeń jakie miały miejsce w okolicznościach niniejszej sprawy w związku ze zmianą przeznaczenia ww. nieruchomości i jakie jeszcze wystąpią wskazuje, że - wbrew temu co Pani twierdzi - należy uznać Panią za osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przedstawione we wniosku okoliczności sprawy bezsprzecznie świadczą o zamiarze wykonywania przez Panią czynności dla celów zarobkowych. Podjęte przez Panią działania świadczą, że Pani celem jest podniesienie wartości ww. działek, a ponadto stworzenie dla przyszłego nabywcy gotowych – uzbrojonych działek, na których w krótkim czasie można rozpocząć budowę domów. Ponadto zauważyć należy, że fakt uzbrojenia ww. działek w przyłącze energetyczne oraz budowa sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, ewidentnie podnosi wartość ww. działek.

Wobec powyższego uznać należy, że dokonując sprzedaży działek powstałych po podziale pola o powierzchni przeszło (…) ha nie będzie korzystała Pani z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, bowiem nie jest to typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, zaangażowała Pani środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o Pani wyłącznym działaniu zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż działek powstałych po podziale pola o powierzchni przeszło (…) ha, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Tym samym, czynność sprzedaży ww. działek, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania 1 uznałem za nieprawidłowe.

Pani wątpliwości dotyczą także ustalenia czy sprzedaż innej działki wyodrębnionej pod zabudowę usługową, której stała się Pani właścicielem również na podstawie ww. umowy darowizny będzie stanowiła sprzedaż podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że poza działkami powstałymi po podziale pola o powierzchni przeszło (…) ha posiada Pani również działkę o powierzchni około (…) ha, którą otrzymała Pani na podstawie darowizny, a jej przeznaczenie zostało określone jako nieruchomość zabudowy usługowej. Działka ta nie została przez Panią podzielona ani uzbrojona, nie prowadziła Pani na niej działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Rozważa Pani sprzedaż również tej działki. Nie planuje Pani posługiwać się pośrednikami czy pełnomocnikami, jak również nie będzie Pani prowadzić żadnych prac na tej nieruchomości – nie planuje Pani jej uzbrajać, występować o pozwolenie na budowę itp.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala Pani zaangażowania w odniesieniu do przygotowania omawianej sprzedaży nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie sprzedaży działki o powierzchni około (…) ha, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił/nie wystąpi bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądzałby, że sprzedaż przez Panią działki o powierzchni około (…) ha, wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Dokonując sprzedaży działki o powierzchni około (…) ha będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z tym, dokonując sprzedaży działki o powierzchni około (…) ha będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Podsumowując sprzedaż działki o powierzchni około (…) ha nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Wobec powyższego Pani stanowisko w zakresie pytania 2 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno–skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. W konsekwencji powołane interpretacje nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w rozpatrywanej sprawie.

Natomiast odnośnie powołanych przez Panią wyroków sądów należy zauważyć, że wyroki sądów, są to rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one strony postępowania w tych konkretnych, indywidualnych sprawach nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem powołane orzeczenia nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k – 14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k – 14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k – 14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

lub

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.