Prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur zaliczkowy… — 0112-KDIL1-1.4012.278.2026.2.MG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

· prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury zaliczkowej nr 1 wystawionej w dniu 20 grudnia 2021 r., otrzymanej drogą elektroniczną przed rejestracją Pana jako podatnika podatku VAT czynnego jest nieprawidłowe;

· prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur zaliczkowych wystawionych w dniu: 17 stycznia 2022 r. – 2, 9 marca 2022 r. – 3, 6 czerwca 2022 r. – 4 i 19 września 2022 r. – 5 otrzymanych drogą elektroniczną przed rejestracją Pana jako podatnika podatku VAT czynnego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek 26 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur zaliczkowych otrzymanych przed rejestracją Pana jako podatnika podatku VAT czynnego. Uzupełnił go Pan pismem z 16 czerwca 2026 r. (wpływ 16 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym posiadającym nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

Na moment złożenia tego wniosku Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca aktualnie przebywa na emeryturze i pobiera emeryturę oraz w dalszym ciągu świadczy pracę na podstawie umowy o pracę w pełnym wymiarze czasu pracy.

Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w którym panuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.

W dniu 17 stycznia 2022 r. Wnioskodawca wraz z małżonką zawarli umowę przedwstępną sprzedaży samodzielnego lokalu niemieszkalnego nr 9 o powierzchni 46,15 m2 stanowiącego odrębną własność oraz prawo do wyłącznego korzystania w garażu z jednego miejsca postojowego szczegółowo wskazanego w tej umowie (położone w budynku oznaczonym jako: „...”), jak również prawo do wyłącznego korzystania z komórki lokatorskiej położnej w budynku oznaczonym jako „...”. Oba budynki znajdować się miały na tej samej działce (dalej łącznie jako: „Nieruchomość”).

Budynki, w których położone miały być Nieruchomości miały dopiero zostać wybudowane.

Cenę sprzedaży Nieruchomości ustalono początkowo na kwotę 630.000,00 zł brutto. W ww. umowie przedwstępnej wskazano, że kupujący – Wnioskodawca wraz z małżonką – zapłacą ww. cenę sprzedaży zaliczkami przekazanymi na wskazany w umowie rachunek bankowy sprzedającego. Należy wskazać, że rachunek ten był wpisany na tzw. białej liście podatników podatku VAT.

Zgodnie z postanowieniami umowy, płatności miały być wykonywane w następujący sposób:

a) kwota 30.000,00 zł brutto przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, co przy zawarciu przedmiotowej umowy zostało potwierdzone,

b) kwota 200.000,00 zł brutto zapłacona zostanie w terminie do dnia 18 stycznia 2022 r.,

c) kwota 200.000,00 zł brutto zapłacona zostanie w terminie do dnia 31 marca 2022 r.,

d) kwota 150.000,00 zł brutto zapłacona zostanie w terminie do dnia 30 czerwca 2022 r.,

e) kwota 50.000,00 zł brutto zapłacona zostanie w dniu wydania lokalu niemieszkalnego nr 9 do własnego wykończenia przez stronę zobowiązaną do nabycia – przez Wnioskodawcę wraz z małżonką.

Wnioskodawca na poczet ceny określonej w przedwstępnej umowie sprzedaży dokonał zapłaty, przelewem bankowym na wskazany w umowie rachunek bankowy sprzedającego, niżej wymienione zaliczki:

a) faktury 1 z dnia 20 grudnia 2021 r. na kwotę 30.000,00 zł brutto w tym VAT 23%, tj. 5.609,76 zł, zapłaconej w dniu 22 grudnia 2021 r.;

b) faktury 2 z dnia 17 stycznia 2022 r. na kwotę 200.000,00 zł brutto w tym VAT 23%, tj. 37.398,37 zł, zapłaconej w dniu 17 stycznia 2022 r.;

c) faktury 3 z dnia 9 marca 2022 r. na kwotę 200.000,00 zł brutto w tym VAT 23%, tj. 37.398,37 zł, zapłaconej w dniu 25 marca 2022 r.;

d) faktury 4 z dnia 6 czerwca 2022 r. na kwotę 75.000,00 zł brutto w tym VAT 23%, tj. 14.024,39 zł, zapłaconej w dniu 14 czerwca 2022 r.;

e) faktury 5 z dnia 19 września 2022 r. na kwotę 75.000,00 zł brutto w tym VAT 23%, tj. 14.024,39 zł, zapłaconej w dniu 30 września 2022 r.

Łącznie na poczet ceny nabycia lokalu niemieszkalnego wraz z miejscem postojowym w garażu i komórką lokatorską Wnioskodawca zapłacił przelewami bankowymi na wskazany w fakturach i umowie rachunek bankowy, pięć zaliczek w łącznej kwocie 580.000,00 zł, w tym VAT 23% w kwocie 108.455,28 zł.

Zgodnie z postanowieniami umowy łączącej Wnioskodawcę wraz z małżonką oraz sprzedającego pozwolenie na użytkowanie budowanych przez sprzedającego budynków miało nastąpić w terminie do 31 listopada 2022 r. Niestety sprzedający nie ukończył budynków w wyznaczonym terminie – w zasadzie to znacznie przedłużył się termin ukończenia prac (na moment sporządzenia tego wniosku budynek nie został jeszcze ukończony i oddany do użytkowania).

W związku ze znacznym opóźnieniem w ukończeniu prac Wnioskodawca wraz z żoną rozważali odstąpienie od umowy z wyłącznej winy sprzedającego. Jednakże sprzedający zaproponował sporządzenie aneksu do umowy przedwstępnej. Zgodnie z treścią aneksu zmianie uległa cena sprzedaży nabywanych przez Wnioskodawcę wraz z małżonką Nieruchomości – cena została zmieniona z pierwotnych 630.000,00 zł na kwotę 605.000,00 zł. Wnioskodawca wraz z żona przystali na takie warunki i zawarli aneks do umowy przedwstępnej. Pozostała kwota 25.000,00 zł miała zostać uregulowana w terminie 7 dni od dnia zgłoszenia przez sprzedającego gotowości do wydania Nieruchomości.

Strony zawarły również w aneksie do umowy przedwstępnej postanowienia, zgodnie z którymi wydłużono termin ukończenia prac. Jako nowy termin zawarcia umowy przyrzeczonej wskazano dzień 31 grudnia 2024 r. (również ten termin nie został dochowany).

Nieruchomość nie została dotychczas ukończona – prace idą powoli. Zgodnie z informacjami przekazanymi przez sprzedającego można się spodziewać, że ukończenie inwestycji i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie może nastąpić w drugiej połowie roku 2026.

W dniu 23 grudnia 2025 r. – w związku ze znacznymi opóźnieniami w oddaniu Nieruchomości do użytkowania – strony zawarły kolejny aneks do umowy przedwstępnej. Zgodnie z treścią tego aneksu, zmianie uległa cena sprzedaży Nieruchomości – z poprzednio ustalonej kwoty, tj. 605.000,00 zł na kwotę 585.000,00 zł. Zmieniony został również termin płatności pozostającej do zapłaty kwoty (tj. kwoty 5.000 zł) – kwota ta ma zostać uregulowana w dniu wydania Nieruchomości przez sprzedającego w posiadanie kupującym po uzyskaniu ostatecznej decyzji na użytkowanie budynków. Aneksem tym zmieniono również termin zawarcia umowy przyrzeczonej – nowy termin przewiduje jej zawarcie do dnia 31 grudnia 2026 r.

Wnioskodawca planuje przeznaczyć Nieruchomość na najem krótkoterminowy.

Nieruchomość zostanie Wnioskodawcy przekazana w posiadanie w stanie deweloperskim. Po objęciu Nieruchomości w posiadanie Wnioskodawca będzie musiał przeznaczyć znaczne środki na dostosowanie Nieruchomości do planowanych potrzeb. Wnioskodawca będzie musiał w szczególności przeprowadzić prace wykończeniowe, a także dokonać zakupu mebli i wyposażenia pozwalającego na swobodne użytkowanie Nieruchomości przez najemców.

Wnioskodawca rozważa przed faktycznym ukończeniem prac przez sprzedającego, jak również przed zawarciem umowy przyrzeczonej i przed otrzymaniem faktury końcowej zarejestrować się jako czynny podatnik podatku VAT.

W związku z powyższym Wnioskodawca dokona zapłaty ostatniej raty (części ceny) jako czynny podatnik podatku VAT.

Nabyta Nieruchomość będzie stanowiła współwłasność małżonków – Wnioskodawcy wraz z jego małżonką. Nieruchomość zostanie nabyta do majątku wspólnego małżonków. Jednocześnie stroną umowy najmu krótkoterminowego będzie Wnioskodawca. To Wnioskodawca będzie odpowiedzialny za organizowanie najmu, jego prawidłowe rozliczanie, jak również trzymanie pieczy nad Nieruchomością. Małżonek Wnioskodawcy złoży stosowne oświadczenie, aby wyłącznym uprawnionym do rozliczenia przychodu z tytułu najmu krótkoterminowego był Wnioskodawca.

Ponadto w związku z faktem, że Wnioskodawca będzie czynnym podatnikiem podatku VAT będzie On doliczał do czynszu należny podatek od towarów i usług. Wnioskodawca będzie rozliczał podatek VAT w związku z najmem krótkoterminowym Nieruchomości. Nieruchomość planowo będzie przeznaczona do świadczenia usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Na pytanie o treści „Czy wszystkie faktury dokumentują zaliczki na poczet zakupu całej Nieruchomości?”, wskazał Pan, że: „Tak, wszystkie wymienione we wniosku faktury VAT dokumentują zaliczki na poczet zakupu całej Nieruchomości. Jako przedmiot każdej z tych faktur wskazano jako nazwę towaru/usług – Zaliczka na poczet nabywanego lokalu (...)”.
Na pytanie o treści „Z jakim zamiarem i w jakim celu ww. lokal niemieszkalny został przez Pana wraz z żoną nabyty? Jak miał być wykorzystywany przez Pana i Pana żonę?”, wskazał Pan, że: „Wnioskodawca wskazuje, że lokal ten nie został jeszcze nabyty – deweloper dotychczas nie zakończył budowy i nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie. Nie doszło jeszcze do zawarcia umowy przyrzeczonej, a tym samym Wnioskodawca i jego żona nie stali się jeszcze właścicielami tego lokalu.

Wnioskodawca wraz z małżonką są w trakcie nabywania tego lokalu w celu prowadzenia jego prywatnego wynajmu krótkoterminowego. Lokal jest bowiem budowany w turystycznej miejscowości. Najem krótkoterminowy będzie prowadzony na rzecz osób trzecich. Wnioskodawca wraz z żona nie planują korzystać z lokalu w celach noclegowych”.

Na pytanie o treści „Czy ww. lokal niemieszkalny został zakupiony przez Pana wraz z żoną z zamiarem wykorzystywania go wyłącznie na potrzeby działalności gospodarczej (najem krótkoterminowy) prowadzonej wyłącznie przez Pana?”, wskazał Pan, że: „Tak, Wnioskodawca nabywa wraz z żoną lokal z zamiarem wykorzystywania go wyłącznie na potrzeby planowanej działalności gospodarczej (najem krótkoterminowy) prowadzonej wyłącznie przez Wnioskodawcę”.
Na pytanie o treści „Kiedy otrzymał Pan ww. faktury od Sprzedającego? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej ww. faktury”, wskazał Pan, że: „Wnioskodawca otrzymał faktury od Sprzedającego drogą elektroniczną, a po ich uregulowaniu (opłaceniu) przelewem bankowym na rachunek bankowy każdorazowo wskazany w treści faktury oraz w umowie przedwstępnej – również pocztą za pośrednictwem Poczty Polskiej.

Wnioskodawca otrzymał faktury w następujących datach:

a) faktura 1 wystawiona w dniu 20 grudnia 2021 r., data zapłaty 22 grudnia 2021 r. kwota 30.000,00 zł, fakturę doręczono pocztą, data nadania 4 stycznia 2022 r. w miejscowości (...),

b) faktura wystawiona w dniu 17 stycznia 2022 r., data zapłaty 17 stycznia 2022 r. kwota 200.000,00 zł, fakturę doręczono osobiście w dniu 17 stycznia 2022 r. w Kancelarii notarialnej przy zawarciu umowy przedwstępnej,

c) faktura 3 wystawiona w dniu 9 marca 2022 r., data zapłaty 25 marca 2022 r. kwota 200.000,00 zł, fakturę doręczono pocztą, data nadania 29 marca 2022 r. w miejscowości (...),

d) faktura 4 wystawiona w dniu 6 czerwca 2022 r., data zapłaty 14 czerwca 2022 r. kwota 75.000,00 zł, fakturę doręczono pocztą, data nadania 4 lipca 2022 r. w miejscowości (...),

e) faktura 5 wystawiona w dniu 19 września 2022 r., data zapłaty 29 września 2022 r. kwota 75.000,00 zł, fakturę doręczono pocztą, data nadania 3 października 2022 r. w miejscowości (...).

Wnioskodawca wskazuje, że faktury w formie elektronicznej otrzymywał w dniu ich wystawienia.

Faktury kierowane za pomocą (...) były odbierane przez Wnioskodawcę zazwyczaj kilka dni od dnia ich nadania)”.

Na pytanie o treści „Kto jest wskazany na ww. fakturach Pan, Pana małżonka, czy Pan wraz z małżonką, jako nabywca? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej ww. faktury”, wskazał Pan, że: „We wszystkich fakturach wystawionych przez Sprzedawcę jako kupującego wskazano zarówno Wnioskodawcę, jak i Jego małżonkę, tj.:

a) faktura 1 – nabywca: A, ul. (...);

b) faktura 2 – nabywca: A, ul. (...);

c) faktura 3 – nabywca: A, ul. (...);

d) faktura 4 – nabywca: A, ul. (...);

e) faktura 5 – nabywca: A, ul. (...)”.

Na pytanie o treści „Czy ww. faktury zawierają Pana NIP? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej ww. faktury”, wskazał Pan, że: „Żadna z dotychczas wystawionych faktur nie zawiera numeru NIP Wnioskodawcy, czy Jego małżonki. Wnioskodawca nie rozpoczął jeszcze procesu prowadzącego do otworzenia działalności gospodarczej i nie występował o nadanie mu numeru NIP. Wnioskodawca oczekuje na informację o zakończeniu prac budowlanych oraz uzyskanie decyzji właściwego organu zezwalającego na użytkowanie przedmiotowego lokalu.

Wnioskodawca planuje dopiero wówczas otworzyć działalność gospodarczą – tj. przed wystawieniem przez Sprzedającego ostatniej faktury zaliczkowej. Zatem:

a) faktura 1 – nie zawiera NIP-u odbiorcy,

b) faktura 2 – nie zawiera NIP-u odbiorcy,

c) faktura 3 – nie zawiera NIP-u odbiorcy,

d) faktura 4 – nie zawiera NIP-u odbiorcy,

e) faktura 5 – nie zawiera NIP-u odbiorcy”.

Na pytanie o treści „Kiedy dokładnie zarejestruje się Pan jako czynny podatnik VAT?”, wskazał Pan, że: „Wnioskodawca zamierza zarejestrować się jako czynny podatnik podatku VAT przed otrzymaniem ostatniej faktury zaliczkowej oraz przed otrzymaniem faktury końcowej i przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży. Powyższe nastąpi dopiero wtedy, gdy Sprzedawca otrzyma decyzję właściwego organu zezwalające na użytkowanie przedmiotowego lokalu”.
Na pytanie o treści „Od kiedy będzie Pan prowadził działalność polegającą na najmie krótkoterminowym Nieruchomości?”, wskazał Pan, że: Wnioskodawca zamierza rozpocząć prowadzenie działalności polegającej na najmie krótkoterminowym Nieruchomości dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej oraz nabyciu własności Nieruchomości. Po nabyciu własności Nieruchomości Wnioskodawca planuje jeszcze przeprowadzić jej remont, wykończenie, umeblowanie oraz wyposażenie. Dopiero po zakończeniu ww. prac Nieruchomość będzie mogła być przedmiotem najmu krótkoterminowego. Trudno jest jednak ocenić, w jakim dokładnie terminie Wnioskodawca rozpocznie prowadzenie ww. działalności. Dotychczas Sprzedawca kilkukrotnie przesuwał termin zakończenia prac, zatem i aktualnie istnieje takie ryzyko.

Wnioskodawca nie jest w stanie jednoznacznie określić, w jakim terminie rozpocznie prowadzenie ww. działalności, jednak Wnioskodawca wie, że rozpocznie jej prowadzenie, gdy nabędzie prawo własności do Nieruchomości oraz dostosuje ją w zakresie niezbędnym do jej najmu”.

Pytanie

Czy w tak przedstawionym stanie faktycznym, Wnioskodawca może dokonać odliczenia podatku od towarów i usług od faktur zaliczkowych wystawionych przez sprzedającego Nieruchomość przed uzyskaniem przez Wnioskodawcę statusu czynnego podatnika podatku od towarów i usług, jeśli fakturę końcową z tytułu nabycia Nieruchomości Wnioskodawca otrzyma po zarejestrowaniu się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, będzie On mógł dokonać odliczenia podatku od towarów i usług od faktur zaliczkowych wystawionych Mu przez sprzedającego Nieruchomość jeszcze przed uzyskaniem przez Wnioskodawcę statusu czynnego podatnika podatku od towarów i usług, jeśli fakturę końcową z tytułu nabycia tej Nieruchomości otrzyma po uzyskaniu statusu czynnego podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: „uVAT”), podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobności prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2. tego samego artykułu, bez względu jednak na cel lub rezultat takiej działalności.

Jednocześnie zgodnie z art. 15 ust. 2 uVAT, działalność gospodarcza to wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów i wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W art. 86 ust. 1 uVAT, określono zasadę opisującą prawne możliwości odliczenia podatku naliczonego. Zgodnie bowiem z tym przepisem w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatnikowi, o którym mowa w art. 15 uVAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniami szczegółowo opisanymi we wskazanych w tym przepisie normach prawnych.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wymaga zaistnienia zatem określonych warunków. Odliczenia może dokonać podatnik podatku od towarów i usług, a towary lub usługi (przy nabyciu których podatek od towarów i usług był naliczony) są lub będą w przyszłości wykorzystywane do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przyjmuje się zatem, że warunkiem, który umożliwia podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od należnego jest związek dokonanych przez tego podatnika zakupów z czynnościami opodatkowanymi.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1) uVAT, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku wynikająca z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu (i.) nabycia towarów i usług, (ii.) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 uVAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Jednocześnie zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1) uVAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w przypadkach opisanych w ust. 2 pkt 1) oraz pkt 2 lit. a) powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Zatem, podatnik podatku VAT może dokonać odliczenia podatku VAT w rozliczeniu za okres, w którym powstał obowiązek podatkowy, jednakże aby skorzystać z tego prawa winien on posiadać fakturę.

W art. 88 uVAT, wskazano tzw. przesłanki negatywne, których wystąpienie uniemożliwi skorzystanie z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego, o kwotę podatku naliczonego. W ust. 4. tego przepisu wskazano, że prawa obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się m.in. do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni zgodnie z art. 96 uVAT, z wyłączeniem przypadków szczegółowo wskazanych w tym przepisie.

Jednak wykładnia treści art. 88 ust. 4 uVAT prowadzi do wniosku, że brak jest obowiązku posiadania statusu podatnika czynnego podatku VAT w momencie otrzymania faktury zakupowej.

Zgodnie z powyżej wskazanymi przepisami, prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony powstaje u podatników, o ile wykażą, że zakupy były związane z bieżącą lub przyszłą działalnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wskazuje się również, że różny może być moment powstania prawa do skorzystania z odliczenia oraz moment faktycznego z niego korzystania. Kluczowe jest, aby na moment skorzystania z prawa do odliczenia podatku VAT usunięte zostały wszelkie przesłanki negatywne uniemożliwiające skorzystanie z tego prawa.

Warto również przytoczyć w tym miejscu stanowisko wyrażone przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie o sygn. akt C-400/98, gdzie wskazano, że prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z dokonaniem inwestycji nie jest uzależnione od dokonania wcześniejszej rejestracji dla celów podatku od towarów i usług. Stanowisko to jest już ugruntowane w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości UE, bowiem podobne stanowisko wyrażono sprawach C-268/83 oraz C-110/94.

Przechodząc w tym miejscu na kanwę sprawy opisanej w stanie faktycznym podnieść należy, że Wnioskodawca dokonał wpłaty szeregu kwot szczegółowo opisanych w stanie faktycznym. Wpłaty te miały charakter zaliczek – sprzedawca wystawiał Wnioskodawcy stosowne faktury, na podstawie których Wnioskodawca dokonywał odpowiednich wpłat. Wystawiane faktury wskazywały zarówno kwotę netto, jak i kwotę naliczonego podatku od towarów i usług. Płatność następowała na rachunek bankowy wskazany na fakturze i umowie przedwstępnej, czyli rachunek bankowy wpisany na tzw. białą listę podatników podatku VAT.

Na moment otrzymania ww. faktur Wnioskodawca nie posiadał statusu czynnego podatnika podatku VAT.

Jednakże faktura końcowa nie została jeszcze Wnioskodawcy wystawiona – zostanie ona wystawiona dopiero w momencie ukończenia budynku, w którym położona jest Nieruchomość, tj. w momencie faktycznej dostawy nieruchomości.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 uVAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Jeśli jednak przed dokonaniem dostawy towarów lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty (w szczególności w formie zaliczki, przedpłaty itp.), obowiązek podatkowy powstaje dla otrzymującego taką przedpłatę z chwilą otrzymania tej przedpłaty. Jednocześnie po wykonaniu dostawy towarów po stronie sprzedawcy powstaje obowiązek wystawienia faktury końcowej dokumentującej przeprowadzoną transakcję.

Wnioskodawca uregulował już znaczną cześć ceny – dokonał wpłaty opisanej umową kwoty zaliczek w poczet określonej między stronami ceny sprzedaży. Jednakże pozostała do zapłaty jeszcze kwota 5.000,00 zł. Ukończenie prac i przeniesienie własności winno się odbyć w terminie do 31 grudnia 2026 r.

W ocenie Wnioskodawcy, jeśli zarejestruje się On jako czynny podatnik podatku VAT przed faktycznym ukończeniem budowy, tj. przed nabyciem własności Nieruchomości oraz przed otrzymaniem faktury końcowej, to będzie On mógł rozliczyć podatek VAT naliczony, wynikający z wcześniej otrzymanych faktur zaliczkowych.

Zgodnie ze wskazanymi powyżej przepisami odróżnić należy moment powstania obowiązku podatkowego od momentu skorzystania z prawa do odliczenia podatku VAT. Moment podatkowy powstaje bowiem w terminach określonych w art. 19a uVAT. Jednocześnie Wnioskodawca zamierza skorzystać z prawa do odliczenia podatku od towarów i usług dopiero po spełnieniu warunków opisanych w art. 87 uVAT, tj. w szczególności, gdy brak będzie przesłanek negatywnych opisanych w art. 88 uVAT.

Na moment zaistnienia woli skorzystania z prawa do odliczenia podatku od towarów i usług Wnioskodawca będzie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a Nieruchomość zamierza wykorzystywać do świadczenia usług opodatkowanych w przyszłości podatkiem od towarów i usług. Powyższe prowadzi do wniosku, że zaistniały przesłanki do skorzystania z prawa do odliczenia podatku naliczonego od podatku należnego.

Zważając na stanowisko Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, Wnioskodawca nie musiał posiadać statusu podatnika podatku VAT w momencie otrzymania faktur zaliczkowych, aby następnie mógł dokonać odliczenia podatku naliczonego od należnego.

W takim zaś wypadku następcze uzyskanie statusu czynnego podatnika podatku VAT stanowi o możliwości odliczenia podatku VAT z tytułu uregulowanych dotychczas w poczet ceny zaliczek.

Podobne stanowisko wyraził zresztą tut. Organ w interpretacji podatkowej z dnia 27 stycznia 2020 r. (0112-KDIL3.4012.37.2019.2.LS), interpretacji podatkowej z dnia 22 maja 2019 r. (0112-KDIL1-1.4012.123.2019.1.OA), interpretacji podatkowej z dnia 5 kwietnia 2023 r. (0113-KDIPT1-1.4012.87.2023.1.MSU), czy interpretacji podatkowej z dnia 14 lipca 2025 r. (0111-KDIB3-1.4012.269.2025.2.MG).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa dnia z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem np. najmu jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje najmu we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że:

· obecnie nie prowadzi Pan działalności gospodarczej i nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Aktualnie przebywa Pan na emeryturze i pobiera emeryturę oraz w dalszym ciągu świadczy Pan pracę na podstawie umowy o pracę w pełnym wymiarze czasu pracy;

· pozostaje Pan w związku małżeńskim, w którym panuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej;

· Pan wraz z małżonką w dniu 17 stycznia 2022 r. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży samodzielnego lokalu niemieszkalnego stanowiącego odrębną własność oraz prawo do wyłącznego korzystania w garażu z jednego miejsca postojowego szczegółowo wskazanego w tej umowie (położone w budynku oznaczonym jako: „...”), jak również prawo do wyłącznego korzystania z komórki lokatorskiej położnej w budynku oznaczonym jako „...”. Oba budynki znajdować się miały na tej samej działce;

· w umowie przedwstępnej wskazano, że kupujący – Pan wraz z małżonką – zapłacą cenę sprzedaży zaliczkami przekazanymi na wskazany w umowie rachunek bankowy sprzedającego. Rachunek ten był wpisany na tzw. białej liście podatników podatku VAT;

· otrzymał Pan faktury od Sprzedającego drogą elektroniczną, a po ich uregulowaniu (opłaceniu) przelewem bankowym na rachunek bankowy każdorazowo wskazany w treści faktury oraz w umowie przedwstępnej – również pocztą za pośrednictwem (...). Otrzymał Pan faktury w następujących datach:

a) faktura 1 wystawiona w dniu 20 grudnia 2021 r., data zapłaty 22 grudnia 2021 r. kwota 30.000,00 zł, fakturę doręczono pocztą, data nadania 4 stycznia 2022 r. w miejscowości (...),

c) faktura 3 wystawiona w dniu 9 marca 2022 r., data zapłaty 25 marca 2022 r. kwota 200.000,00 zł, fakturę doręczono pocztą, data nadania 29 marca 2022 r. w miejscowości (...),

d) faktura 4 wystawiona w dniu 6 czerwca 2022 r., data zapłaty 14 czerwca 2022 r. kwota 75.000,00 zł, fakturę doręczono pocztą, data nadania 4 lipca 2022 r. w miejscowości (...),

e) faktura 5 wystawiona w dniu 19 września 2022 r., data zapłaty 29 września 2022 r. kwota 75.000,00 zł, fakturę doręczono pocztą, data nadania 3 października 2022 r. w miejscowości (...);

· wszystkie wymienione we wniosku faktury dokumentują zaliczki na poczet zakupu całej Nieruchomości. Jako przedmiot każdej z tych faktur wskazano jako nazwę towaru/usług – Zaliczka na poczet nabywanego lokalu;

· we wszystkich fakturach wystawionych przez Sprzedawcę, jako kupującego wskazano zarówno Pana, jak i Pana małżonkę;

· 23 grudnia 2025 r. – w związku ze znacznymi opóźnieniami w oddaniu Nieruchomości do użytkowania – strony zawarły kolejny aneks do umowy przedwstępnej. Zgodnie z treścią tego aneksu, zmianie uległa cena sprzedaży Nieruchomości oraz również termin płatności pozostającej do zapłaty kwoty – kwota ta ma zostać uregulowana w dniu wydania Nieruchomości przez sprzedającego w posiadanie kupującym po uzyskaniu ostatecznej decyzji na użytkowanie budynków. Aneksem tym zmieniono również termin zawarcia umowy przyrzeczonej – nowy termin przewiduje jej zawarcie do dnia 31 grudnia 2026 r.;

· obecnie Nieruchomość, będąca przedmiotem wniosku nie została ukończona – prace idą powoli. Zgodnie z informacjami przekazanymi przez sprzedającego można się spodziewać, że ukończenie inwestycji i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie może nastąpić w drugiej połowie roku 2026;

· nabyta Nieruchomość będzie stanowiła współwłasność małżonków – Pana i małżonki;

· nabywa Pan wraz z żoną lokal z zamiarem wykorzystywania go wyłącznie na potrzeby planowanej działalności gospodarczej (najem krótkoterminowy) prowadzonej wyłącznie przez Pana;

· jednocześnie stroną umowy najmu krótkoterminowego będzie Pan. To Pan będzie odpowiedzialny za organizowanie najmu, jego prawidłowe rozliczanie, jak również trzymanie pieczy nad Nieruchomością;

· Pana małżonka złoży stosowne oświadczenie, aby wyłącznym uprawnionym do rozliczenia przychodu z tytułu najmu krótkoterminowego był Pan;

· w związku z faktem, że będzie Pan czynnym podatnikiem podatku VAT będzie doliczał Pan do czynszu należny podatek od towarów i usług;

· będzie rozliczał Pan podatek VAT w związku z najmem krótkoterminowym Nieruchomości;

· Nieruchomość, będąca przedmiotem wniosku, planowo będzie przeznaczona do świadczenia usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług;

· żadna z dotychczas wystawionych faktur nie zawiera Pana numeru NIP, czy Pana małżonki. Nie rozpoczął jeszcze Pan procesu prowadzącego do otworzenia działalności gospodarczej i nie występował Pan o nadanie mu numeru NIP;

· zamierza Pan zarejestrować się jako czynny podatnik podatku VAT przed otrzymaniem ostatniej faktury zaliczkowej oraz przed otrzymaniem faktury końcowej i przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży. Powyższe nastąpi dopiero wtedy, gdy Sprzedawca otrzyma decyzję właściwego organu zezwalające na użytkowanie przedmiotowego lokalu;

· zamierza Pan rozpocząć prowadzenie działalności polegającej na najmie krótkoterminowym Nieruchomości dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej oraz nabyciu własności Nieruchomości. Po nabyciu własności Nieruchomości planuje Pan jeszcze przeprowadzić jej remont, wykończenie, umeblowanie oraz wyposażenie. Dopiero po zakończeniu ww. prac Nieruchomość będzie mogła być przedmiotem najmu krótkoterminowego.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że na mocy art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości lub rzeczy skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.

W świetle przepisów ustawy działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu, czy dzierżawy niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę zarejestrował, czy nie i niezależnie od tego czy przedmiot najmu (dzierżawy) stanowi w jego działalności środek trwały.

Mając na uwadze powołane przepisy należy stwierdzić, że najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, gdyż wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy w prowadzonej działalności gospodarczej przez podatnika, czy też stanowi jego majątek osobisty.

Zatem, skoro nie cele osobiste a cele gospodarcze leżą u podstaw Pana działania, to wynajmując krótkoterminowo ww. Nieruchomość, będącą przedmiotem wniosku, będzie działał Pan jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się natomiast do kwestii odliczenia podatku naliczonego wskazać należy, że podstawowe uprawnienie podatnika dotyczące obniżenia podatku należnego o podatek naliczony zawarte zostało w art. 86 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Istnienie związku między nabywanymi towarami i usługami a transakcjami opodatkowanymi podatnika jest traktowane jako niezbędny wymóg powstania prawa do odliczenia podatku również w Dyrektywie 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, ze zm.). Stanowisko powyższe znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Zatem, w podatku od towarów i usług obowiązuje zasada tzw. „niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego”. Zasada ta, wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia, nie musi czekać, aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

W art. 86 ust. 13 ustawy przewidziano, że:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w terminach, o których mowa w ust. 10, 10d, 10e i 11, może on obniżyć kwotę podatku należnego przez dokonanie korekty deklaracji podatkowej:

za okres, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, albo
za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, po okresie rozliczeniowym, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego

- nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Zatem prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących zakupy związane z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, wynika z samej konstrukcji podatku od towarów i usług i zapewnia neutralność tego podatku dla czynnych podatników VAT. W stosunku do faktur lub dokumentów celnych podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy po otrzymaniu faktury lub dokumentu celnego, będącego podstawą odliczenia lub za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

Wskazać należy, że celem faktury jest przede wszystkim udokumentowanie rzeczywistego przebiegu zdarzeń gospodarczych, zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział. O prawidłowości faktur wystawianych i otrzymywanych przez podatnika powinny decydować przede wszystkim ustalenia, czy dokumenty te potwierdzają rzeczywiste transakcje handlowe między określonymi podmiotami.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 ,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Jak stanowi art. 106e ust. 1 ustawy:

Faktura powinna zawierać:

datę wystawienia;
kolejny numer nadany w ramach jednej lub więcej serii, który w sposób jednoznaczny identyfikuje fakturę;
imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy;
numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. a oraz pkt 25;
numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on towary lub usługi, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. b (…).

Z ww. uregulowań wynika, że faktura powinna m.in. jednoznacznie określać imię i nazwisko lub nazwy podatnika/sprzedawcy i nabywcy, ich adresy. Faktura powinna zawierać dane nabywcy towaru lub usługi i tym samym dokumentować rzeczywiste zdarzenia gospodarcze, a jako wystawca i nabywca powinni widnieć faktyczni uczestnicy transakcji. Każdorazowo należy ustalić więc nabywcę towaru lub usługi, który winien wynikać z zawartej umowy.

Faktury są dokumentem o charakterze sformalizowanym. Co do zasady zatem, faktury muszą być wystawione zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze. Oznacza to, że nie można uznać za prawidłową fakturę, gdy sprzecznie z jej treścią wskazuje ona zdarzenie gospodarcze, które w ogóle nie zaistniało bądź zaistniało w innych rozmiarach albo między innymi podmiotami. Faktura potwierdza zaistniałe zdarzenia gospodarcze, a jej elementy formalne wymagane przez art. 106e ust. 1 ustawy, mają wyłącznie znaczenie dowodowe. Jedynie braki merytoryczne faktury mogą wywołać skutek materialny w postaci zmian w przedmiocie lub podstawie opodatkowania, a także doprowadzić do niewłaściwego określenia wysokości podatku.

Z powyższego wynika, że o prawidłowości faktur wystawianych i otrzymywanych przez podatników powinny decydować przede wszystkim ustalenia, czy dokumenty te potwierdzają rzeczywiste transakcje handlowe. A zatem, jeżeli w fakturach dokumentujących transakcje występują, tzw. wadliwości mniejszej wagi, należy uznać, że nie ma podstawy do kwestionowania faktur, w tym prawa do odliczenia podatku naliczonego. Są to tego rodzaju wadliwości, które, co prawda, powodują, że faktura nie odpowiada wymogom określonym w przepisach, jednakże same w sobie nie wpływają na przedmiot i podstawę opodatkowania. Należy zauważyć, że chociaż faktura powinna zawierać dane dotyczące nabywcy wymienione w art. 106e ustawy, to jednak niewskazanie niektórych z tych informacji nie wyklucza możliwości jego identyfikacji na podstawie pozostałych danych zawartych na fakturze.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług przewidują określone sytuacje, w których podatnikowi nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług, pomimo tego, że spełnione są generalne przesłanki upoważniające go do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Ograniczenia te zawarte są w art. 88 ustawy.

Stosownie do postanowień art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Wskazany powyżej przepis ustawy o podatku od towarów i usług przewiduje sankcję w postaci pozbawienia podatnika prawa do obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego w razie niezarejestrowania się, ale nie wskazuje wprost, z jakim momentem – z punktu widzenia niemożności odliczenia podatku naliczonego – należy wiązać status podatnika (zarejestrowany czy nie).

Z art. 88 ust. 4 ww. ustawy nie wynika bowiem, aby do nabycia uprawnienia do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego koniecznym było posiadanie statusu podatnika VAT czynnego w momencie otrzymania faktury. Podatnik nabywa więc prawo do odliczenia podatku naliczonego w momencie otrzymania faktury, lecz aby uprawnienie to zrealizować musi posiadać status podatnika VAT czynnego.

Ponadto prawo do obniżenia podatku należnego może być realizowane przez podatnika w ściśle określonym czasie, pod warunkiem spełnienia przez niego przesłanek pozytywnych, tj. istnienia związku między zakupami i prowadzoną działalnością opodatkowaną.

Przepis art. 88 ustawy enumeratywnie określa listę przypadków, w których podatnik został pozbawiony prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, jednakże nie wymienia opisanej we wniosku nieprawidłowości (braku NIP nabywcy) jako przesłanki negatywnej powodującej utratę prawa do odliczenia podatku naliczonego (w sytuacji, gdy faktura odzwierciedla prawdziwe zdarzenie gospodarcze).

Ustawa o podatku od towarów i usług nie pozbawia podatnika prawa do dokonania odliczenia podatku VAT od zakupów, o ile występują przesłanki świadczące o tym, że zakupione towary i usługi będą wykorzystywane do bieżącej (lub przyszłej) działalności opodatkowanej. Niemniej ustawodawca narzucił podatnikom chcącym dokonać odliczenia podatku VAT od poczynionych nabyć obowiązek rejestracji jako podatnik VAT czynny. Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi. Natomiast dla realizacji tego prawa konieczne jest m.in. posiadanie statusu podatnika VAT czynnego.

Analiza obowiązujących przepisów prowadzi do wniosku, że ustawa o podatku od towarów i usług nie pozbawia podatnika prawa do dokonania odliczenia podatku VAT od zakupów poczynionych przed rejestracją, o ile występują przesłanki, że zakupione towary i usługi będą wykorzystywane do bieżących (lub przyszłych) czynności opodatkowanych (oraz ewentualnie spełniać inne warunki określone w przepisach ustawy). Niemniej ustawodawca narzucił podatnikom obowiązek rejestracji jako podatnik VAT czynny, a zatem podatnik nabywa prawo do odliczenia podatku naliczonego w momencie powstania obowiązku podatkowego i otrzymania faktury, lecz aby uprawnienie to zrealizować musi posiadać status podatnika VAT czynnego w momencie realizacji uprawnienia.

W myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a , są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Zgodnie z art. 96 ust. 3 ustawy:

Podmioty wymienione w art. 15 , u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 , mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy:

Naczelnik urzędu skarbowego, po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym, rejestruje podatnika jako:

„podatnika VAT czynnego”,
„podatnika VAT zwolnionego” – w przypadku podatnika, o którym mowa w:

a) ust. 3 i 3c,

b) art. 113a ust. 1 , jeżeli złożył zawiadomienie w celu rejestracji jako podatnik VAT UE

– i na jego wniosek potwierdza to zarejestrowanie.

Jak wynika z art. 96 ust. 5 ustawy:

Jeżeli podmioty, o których mowa w ust. 3, rozpoczną dokonywanie sprzedaży opodatkowanej, utracą zwolnienie od podatku lub zrezygnują z tego zwolnienia, obowiązane są do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w ust. 1, a w przypadku podatników zarejestrowanych jako podatnicy VAT zwolnieni – do aktualizacji tego zgłoszenia, w terminach:

przed dniem dokonania pierwszej sprzedaży towaru lub usługi, innych niż zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 2a i 4-41 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, w przypadku rozpoczęcia dokonywania tej sprzedaży;
przed dniem, w którym podatnik traci prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku utraty tego prawa;
przed początkiem miesiąca, w którym podatnik rezygnuje ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 oraz art. 113 ust. 1 i 9 , w przypadku rezygnacji z tego zwolnienia, z zastrzeżeniem pkt 4;
przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 , w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 9 , od pierwszej wykonanej czynności.

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio.

Powyższe przepisy stanowią o terminie dokonania rejestracji dla celów podatku VAT w zależności od zaistniałej sytuacji lub statusu podatnika. Rejestracji należy dokonać przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 ustawy, przy czym przepis ten nie określa, jak wcześnie rejestracja powinna nastąpić. Natomiast powinna ona nastąpić najpóźniej w dniu poprzedzającym dokonanie pierwszej czynności opodatkowanej.

Należy zauważyć, że w momencie złożenia zgłoszenia rejestracyjnego podatnik spełni warunek formalny i od tego momentu może realizować uprawnienia do odliczenia podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 99 ust. 1 ustawy:

Podatnicy, o których mowa w art. 15 , są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c , art. 133 i art. 138g ust. 2 .

Powyższy przepis wskazuje, że podatnicy VAT czynni są obowiązani przesyłać za każdy miesiąc do urzędu skarbowego, za pomocą środków komunikacji elektronicznej, ewidencję prowadzoną na potrzeby podatku od towarów i usług, łącznie z deklaracją podatkową, w terminie do złożenia tej deklaracji.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w przedstawionym stanie faktycznym, może dokonać Pan odliczenia podatku od towarów i usług z faktur zaliczkowych wystawionych przez sprzedającego Nieruchomość w dniu: 20 grudnia 2021 r. – nr 1, 17 stycznia 2022 r. – 2, 9 marca 2022 r. – 3, 6 czerwca 2022 r. – 4, 19 września 2022 r. – 5 i otrzymanych drogą elektroniczną przed uzyskaniem przez Pana statusu czynnego podatnika podatku od towarów i usług, jeśli fakturę końcową z tytułu nabycia Nieruchomości otrzyma Pan po zarejestrowaniu się jako czynny podatnik podatku VAT.

Analiza okoliczności sprawy w kontekście przepisów prawa podatkowego mających zastosowanie w niniejszej sprawie prowadzi do wniosku, że prawo podatnika do odliczenia podatku naliczonego przy zakupach towarów i usług wykorzystywanych do wykonywania czynności opodatkowanych (art. 86 ust. 1 ustawy) kształtuje się w danym okresie rozliczeniowym. Zdarzeniem uprawniającym do obniżenia podatku należnego – co wprost wynika z art. 86 ust. 10 w związku z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy – jest przy tym otrzymanie faktury lub dokumentu celnego, a ewentualne późniejsze rozliczenie podatku jest konsekwencją już nabytego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego. Prawo do obniżenia podatku należnego powstaje u wszystkich podatników, o ile wykażą, że zakupy były związane z bieżącą lub przyszłą działalnością opodatkowaną, a warunek rejestracji jest niezbędny do skorzystania przez podatnika z prawa do obniżenia podatku należnego.

Przy czym, co również istotne, jak wynika z ww. art. 86 ust. 10 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy:

Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:

dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b;
dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.

Ponadto należy rozróżnić moment powstania prawa do odliczenia od momentu skorzystania z tego prawa. Jak już wskazano, jego realizacja następuje poprzez złożenie deklaracji podatkowej, wyrażającej wolę skorzystania przez podatnika z prawa do odliczenia i aby skutecznie zrealizować już powstałe uprawnienie, podatnik musi usunąć – najpóźniej przed skorzystaniem z tego prawa – wszelkie przesłanki negatywne, w tym brak rejestracji, który uniemożliwia identyfikowanie go jako podatnika.

W wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie C-400/98 Trybunał stwierdził, że prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z dokonaniem inwestycji nie jest uzależnione od dokonania wcześniejszej rejestracji dla celów podatku VAT. Potwierdzeniem takiej tezy mogą być także wyroki TSUE w sprawach C-268/83 oraz C-110/94, gdzie TSUE wskazał, że powstanie prawa do odliczenia nie zależy od formalnego uznania statusu podatnika przez organy podatkowe. Nabywane jest ono automatycznie, z chwilą uzyskania statusu podatnika, którym się staje w momencie pierwszych inwestycji związanych z przyszłą działalnością gospodarczą.

Natomiast z orzeczenia TSUE w sprawie C-385/09 Nidera wynika, że prawo do odliczenia powstaje w momencie, w którym podatek ten stał się należny, a jego powstanie nie jest w żaden sposób uzależnione od formalnego uznania statusu podatnika przez organ skarbowy, ale od zaistnienia po stronie podatnika zamiaru, potwierdzonego obiektywnymi dowodami, prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów dotyczących VAT.

Aby podatnik mógł skorzystać z ww. prawa do odliczenia, musi spełnić warunki formalne, tj. usunąć – najpóźniej przed skorzystaniem z tego prawa – wszelkie przesłanki negatywne, w tym brak rejestracji, który uniemożliwia identyfikowanie podatnika.

W tym celu konieczne jest uprzednie dokonanie przez podatnika odpowiedniego zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R dla potrzeb podatku od towarów i usług i wskazanie okresu rozliczeniowego, od którego podatnik mógł rozliczać podatek od towarów i usług i składać deklaracje dla potrzeb tego podatku.

Dopiero dopełnienie wymogów formalnych umożliwia podatnikowi realizację prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT. Jednakże o rejestracji podatnika jako „podatnika VAT czynnego” każdorazowo decyduje urząd skarbowy.

Co istotne również, odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego z ww. faktur zaliczkowych powtórzenia wymaga, że jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w terminach, o których mowa w ust. 10, 10d, 10e i 11, może on obniżyć kwotę podatku należnego przez dokonanie korekty deklaracji podatkowej za okres, w którym wystąpiło prawo do obniżenia podatku należnego, nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym wystąpiło prawo do obniżenia podatku należnego.

Zatem, w przypadku, gdy nie skorzystano z prawa do odliczenia w okresie, w którym otrzymano fakturę lub w następnych okresach rozliczeniowych, a faktura dokumentowała nabycie towarów lub usług, podatnik może to uczynić poprzez złożenie korekt deklaracji podatkowych na zasadach określonych w art. 86 ust. 13 ustawy, nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym wystąpiło prawo do obniżenia podatku należnego.

Należy wskazać, że – jak wynika z opisu sprawy – otrzymał Pan faktury od Sprzedającego drogą elektroniczną, a po ich uregulowaniu (opłaceniu) przelewem bankowym na rachunek bankowy każdorazowo wskazany w treści faktury oraz w umowie przedwstępnej – również pocztą za pośrednictwem (...). Otrzymał Pan faktury w następujących datach:

a) faktura 1 wystawiona w dniu 20 grudnia 2021 r., data zapłaty 22 grudnia 2021 r. kwota 30.000,00 zł, fakturę doręczono pocztą, data nadania 4 stycznia 2022 r. w miejscowości (...),

b) faktura 2 wystawiona w dniu 17 stycznia 2022 r., data zapłaty 17 stycznia 2022 r. kwota 200.000,00 zł, fakturę doręczono osobiście w dniu 17 stycznia 2022 r. w Kancelarii notarialnej przy zawarciu umowy przedwstępnej,

c) faktura 3 wystawiona w dniu 9 marca 2022 r., data zapłaty 25 marca 2022 r. kwota 200.000,00 zł, fakturę doręczono pocztą, data nadania 29 marca 2022 r. w miejscowości (...),

d) faktura 4 wystawiona w dniu 6 czerwca 2022 r., data zapłaty 14 czerwca 2022 r. kwota 75.000,00 zł, fakturę doręczono pocztą, data nadania 4 lipca 2022 r. w miejscowości (...),

e) faktura 5 wystawiona w dniu 19 września 2022 r., data zapłaty 29 września 2022 r. kwota 75.000,00 zł, fakturę doręczono pocztą, data nadania 3 października 2022 r. w miejscowości (...).

Ponadto, z opisu sprawy wynika, że faktury w formie elektronicznej otrzymywał Pan w dniu ich wystawienia.

Zauważyć należy, że mimo otrzymania przez Pana – przed dniem formalnej rejestracji jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług – od sprzedającego drogą elektroniczną faktury nr 1 wystawionej w dniu 20 grudnia 2021 r., uprawniającej do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wpłaty zaliczki na poczet zakupu Nieruchomości, nie dokonał Pan na jej podstawie obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w terminie wskazanym w art. 86 ust. 10b ustawy, tj. w rozliczeniu za okres, w którym otrzymał Pan ww. fakturę (w dniu 20 grudnia 2021 r.).

Tak więc w opisanej we wniosku sytuacji, gdy nie odliczyli Pan podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury zaliczkowej nr 1 – wystawionej w dniu 20 grudnia 2021 r., którą otrzymał Pan tego samego dnia, a należność z ww. faktury została uregulowana przez Pana 22 grudnia 2021 r. (kwota 30.000,00 zł), nie będzie mógł Pan dokonać korekty deklaracji podatkowej w trybie przewidzianym przez art. 86 ust. 13 ustawy, bowiem minęło już 5 lat licząc od początku roku, w którym wystąpiło prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zatem, nie będzie Panu przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury zaliczkowej nr 1, która została przez sprzedającego wystawiona i przesłana drogą elektroniczną do Pana – przed dniem formalnej rejestracji jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług – w dniu 20 grudnia 2021 r., gdyż minęło już 5 lat, licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, na podstawie art. 86 ust. 13 ustawy.

Natomiast, w odniesieniu do faktur zaliczkowych wystawionych i przesłanych do Pana drogą elektroniczną przez sprzedającego Nieruchomość: 17 stycznia 2022 r. – 2, 9 marca 2022 r. – 3, 6 czerwca 2022 r. – 4 i 19 września 2022 r. – 5 otrzymanych przez Pana w roku 2022, należy wskazać, że analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prowadzi do wniosku, że będzie Panu przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z ww. faktur zaliczkowych wystawionych przez sprzedającego Nieruchomość, otrzymanych przed dniem formalnej rejestracji jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług. W analizowanym przypadku spełnione są bowiem, wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy, przesłanki warunkujące nabycie prawa do odliczenia podatku naliczonego, a mianowicie zakupiona Nieruchomość będzie wykorzystana przez Pana do czynności opodatkowanych bowiem – jak wskazał Pan we wniosku – Nieruchomość, będąca przedmiotem wniosku, planowo będzie przeznaczona do świadczenia usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nabywa Pan wraz z żoną Nieruchomość z zamiarem wykorzystywania jej wyłącznie na potrzeby planowanej działalności gospodarczej (najem krótkoterminowy) prowadzonej wyłącznie przez Pana. Jednocześnie stroną umowy najmu krótkoterminowego będzie Pan. To Pan będzie odpowiedzialny za organizowanie najmu, jego prawidłowe rozliczanie, jak również trzymanie pieczy nad Nieruchomością. Pana małżonka złoży stosowne oświadczenie, aby wyłącznym uprawnionym do rozliczenia przychodu z tytułu najmu krótkoterminowego był Pan. Ponadto, nie rozpoczął jeszcze Pan procesu prowadzącego do otworzenia działalności gospodarczej i nie występował Pan o nadanie mu numeru NIP, jednakże zamierza Pan zarejestrować się jako czynny podatnik podatku VAT przed otrzymaniem ostatniej faktury zaliczkowej oraz przed otrzymaniem faktury końcowej i przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży. Powyższe nastąpi dopiero wtedy, gdy Sprzedawca otrzyma decyzję właściwego organu zezwalające na użytkowanie przedmiotowego lokalu. Będzie rozliczał Pan podatek VAT w związku z najmem krótkoterminowym Nieruchomości. Prawo to przysługuje pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wskazanych w art. 88 ustawy oraz spełnienia warunków wskazanych w przepisie art. 86 ust. 10 i 10b pkt 1 ustawy.

Ponadto, podkreślić należy, że w odniesieniu do faktur zaliczkowych wystawionych i przesłanych drogą elektroniczną do Pana przez sprzedającego Nieruchomość: 17 stycznia 2022 r. – 2, 9 marca 2022 r. – 3, 6 czerwca 2022 r. – 4 i 19 września 2022 r. – 5 termin, w którym będzie przysługiwać Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z ww. faktur zaliczkowych upłynie z końcem roku 2026.

Jak już wcześniej wskazano, realizacja prawa do odliczenia podatku naliczonego następuje poprzez złożenie deklaracji podatkowej, wyrażającej wolę skorzystania przez podatnika z prawa do odliczenia podatku, jednakże aby skutecznie zrealizować powstałe uprawnienie, podatnik musi usunąć, najpóźniej przed skorzystaniem z tego prawa, wszelkie przesłanki negatywne, w tym brak rejestracji, który uniemożliwia identyfikowanie go jako czynnego podatnika VAT.

Podsumowanie

Nie będzie Pan mógł dokonać odliczenia podatku od towarów i usług z faktury zaliczkowej nr 1 wystawionej i przesłanej drogą elektroniczną w dniu 20 grudnia 2021 r. do Pana przez sprzedającego Nieruchomość, gdyż minęło już 5 lat, licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, na podstawie art. 86 ust. 13 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko, w odniesieniu do faktury zaliczkowej nr 1 wystawionej i przesłanej drogą elektroniczną w dniu 20 grudnia 2021 r. do Pana przez sprzedającego Nieruchomość uznałem za nieprawidłowe.

Z kolei, w odniesieniu do faktur zaliczkowych wystawionych i przesłanych do Pana drogą elektroniczną przez sprzedającego Nieruchomość: 17 stycznia 2022 r. – 2, 9 marca 2022 r. – 3, 6 czerwca 2022 r. – 4 i 19 września 2022 r. – 5 będzie mógł dokonać Pan odliczenia podatku od towarów i usług z faktur zaliczkowych wystawionych przez sprzedającego Nieruchomość przed uzyskaniem przez Pana statusu czynnego podatnika podatku od towarów i usług, jeśli fakturę końcową z tytułu nabycia Nieruchomości otrzyma Pan po zarejestrowaniu się jako czynny podatnik podatku VAT. Prawo to przysługuje pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wskazanych w art. 88 ustawy oraz spełnienia warunków wskazanych w przepisie art. 86 ust. 10, 10b pkt 1 i ust. 13 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko, w odniesieniu do faktur zaliczkowych wystawionych i przesłanych do Pana drogą elektroniczną przez sprzedającego Nieruchomość: 17 stycznia 2022 r. – 2, 9 marca 2022 r. – 3, 6 czerwca 2022 r. – 4 i 19 września 2022 r. – 5 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Niniejszą interpretację wydano w szczególności w oparciu o informację, że: „Wnioskodawca rozważa przed faktycznym ukończeniem prac przez sprzedającego, jak również przed zawarciem umowy przyrzeczonej i przed otrzymaniem faktury końcowej zarejestrować się jako czynny podatnik podatku VAT. W związku z powyższym Wnioskodawca dokona zapłaty ostatniej raty (części ceny) jako czynny podatnik podatku VAT. Nabyta Nieruchomość będzie stanowiła współwłasność małżonków – Wnioskodawcy wraz z jego małżonką. Nieruchomość zostanie nabyta do majątku wspólnego małżonków. Jednocześnie stroną umowy najmu krótkoterminowego będzie Wnioskodawca. To Wnioskodawca będzie odpowiedzialny za organizowanie najmu, jego prawidłowe rozliczanie, jak również trzymanie pieczy nad Nieruchomością. Małżonek Wnioskodawcy złoży stosowne oświadczenie, aby wyłącznym uprawnionym do rozliczenia przychodu z tytułu najmu krótkoterminowego był Wnioskodawca. Ponadto w związku z faktem, że Wnioskodawca będzie czynnym podatnikiem podatku VAT będzie On doliczał do czynszu należny podatek od towarów i usług. Wnioskodawca będzie rozliczał podatek VAT w związku z najmem krótkoterminowym Nieruchomości. Nieruchomość planowo będzie przeznaczona do świadczenia usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług”. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślam, że przedmiotowa interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Wskazuję również, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zaznaczam więc, że ta interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana małżonki. Pana żona chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z osobnym wnioskiem o jej wydanie.

Odnosząc się do powołanych w Pana uzasadnieniu interpretacji indywidualnych Organ zauważa, że interpretacje wydawane są w indywidualnych sprawach podatników w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa i stan faktyczny/zdarzenie przyszłe przedstawiony przez danego podatnika. Interpretacje nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa, więc zawartego w nich stanowiska organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Interpretacje wskazane przez Pana są rozstrzygnięciami odnoszącymi się do indywidualnych spraw przedstawionych przez wnioskodawców, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Każdą sprawę Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

W związku z powyższym zaznaczenia wymaga, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

0112-KDIL1-1.4012.278.2026.2.MG

Podsumowanie

Odblokuj pełną analizę tej interpretacji

Teza

Powiązane interpretacje

Tresc