0112-KDIL2-1.4011.551.2026.2.DJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 26 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 13 lipca 2026 r. (wpływ 17 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W (…) 2026 roku sprzedał Pan przed upływem 5 lat od daty nabycia mieszkanie, stanowiące odrębną nieruchomość. Z transakcji uzyskał Pan dochód podlegający opodatkowaniu na zasadach wskazanych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Część uzyskanego dochodu przeznaczył Pan na zakup działki położonej w X , gm. (...) , woj. (...) stanowiącej rolę, przy czym zgodnie z ustalonymi warunkami transakcji cena kupna jest rozłożona na raty i obecnie uiścił Pan jedynie część tej ceny. Zamierza Pan wystąpić o wydanie warunków zabudowy dla tej działki i następnie realizować inwestycję, polegającą wyłącznie na budowie budynku mieszkalnego na własne cele mieszkaniowe.

Obecnie, po sprzedaży w (…) 2026 ww. mieszkania nie posiada Pan własnego mieszkania (zamieszkuje Pan u rodziców). Dlatego przejściowo, do czasu uzyskania warunków zabudowy dla działki, o której Pan pisał wyżej i za część środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania w (...) 2026 r., kupił Pan udział w nieruchomości z budynkiem położonej w Y woj. (...), gdzie zamierza Pan mieszkać.

Jest to rozwiązanie krótkoterminowe, gdyż po uzyskaniu warunków zabudowy dla działki w X zamierza Pan sprzedać ten udział w nieruchomości z budynkiem, a pozyskane środki przeznaczyć na zapłatę reszty ceny za działkę i na budowę.

Pana zdaniem, wydatek poniesiony już na zakup nieruchomości rolnej, dla której następnie wydane zostaną warunki zabudowy odpowiada przesłankom wskazanym art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a), c) i d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym jest to wydatek poniesiony na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Tym samym zakup wskazanej nieruchomości będzie stanowił tzw. ulgę na cele mieszkaniowe, pozwalającą na obniżenie podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat.

Dodatkowo, Pana zdaniem ewentualny dochód ze sprzedaży udziału w nieruchomości w Y może być także rozliczony tym samym wydatkiem na zakup nieruchomości rolnej w X (tzn. dochód ze sprzedaży mieszkania w (...) tego roku może byś zsumowany z przyszłym dochodem ze sprzedaży udziału w nieruchomości w Y i rozliczony wydatkiem na zakup nieruchomości w X ).

Wyjaśnia Pan także, że:

1. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej.

2. Zbycie mieszkania w (...) 2026 r. nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej.

3. W roku 2019 kupił Pan mieszkanie w A przy ul. B za kwotę (…) złotych. Mieszkanie to sprzedał Pan w roku 2021 za kwotę (…) zł.

4. W dniu (…) 2024 roku nabył Pan mieszkanie w A , przy ul. C za kwotę (…) złotych; mieszkanie to sprzedał Pan (…) 2025 roku (przy czym w uzupełnieniu wniosku skorygował Pan, że sprzedał je Pan w 2026 roku) za kwotę (…) złotych.

W piśmie, stanowiącym uzupełnienie wniosku doprecyzował Pan opis sprawy o następujące informacje:

Mieszkanie przy ul. C w A nabył Pan w (…) 2024 roku na podstawie umowy kupna. Sprzedał je Pan (…) 2026 r.

Mieszkanie przy ul. C , będące przedmiotem sprzedaży w 2026 r., nabył Pan z majątku prywatnego, w celach osobistych – zamieszkiwał Pan tam i w takim celu mieszkanie to nabył, jednak uciążliwości związane z tym miejscem (hałas, brak miejsca parkingowego) zmusiły Pana do sprzedaży.

Po zakupie mieszkanie Pan wyremontował (odświeżył).

Co do działalności gospodarczej: w latach 2020-2021 prowadził Pan działalność gospodarczą w zakresie (…). Przyczyną zamknięcia była pandemia.

Mieszkanie nie było w jakikolwiek sposób związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Uciążliwości związane z tym miejscem (hałas, brak miejsca parkingowego) zmusiły Pana do sprzedaży; korzyścią była różnica pomiędzy ceną zakupu i ceną sprzedaży.

Nie prowadził Pan działań marketingowych dotyczących sprzedaży tego mieszkania; korzystał Pan natomiast z biura pośrednika w handlu nieruchomościami, który znalazł nabywcę.

Działka, którą kupił Pan w 2026 r. w X , jest gruntem rolnym, na który składa Pan wniosek o wydanie warunków zabudowy. Grunt nabył Pan, aby wybudować tam dom i zamieszkiwać. Miejsce to wybrano, ponieważ zakłada Pan, iż nie będzie tam uciążliwego sąsiedztwa innych osób, ponadto będzie Pan miał gdzie parkować pojazd. Zwraca Pan uwagę, że gruntu tego ani nie zbył Pan dotychczas, ani nie planuje na ten moment zbywać.

Budynek w Y jest budynkiem mieszkalnym (dom jednorodzinny) i tam zamieszkuje Pan obecnie. Zwraca Pan uwagę, że podaje obecnie ten adres, jako Pana adres zamieszkania i korespondencyjny.

Sprzeda Pan udział w nieruchomości w Y wtedy, kiedy uzyska Pan warunki zabudowy i pojawi się możliwość budowy domu w X. Ze sprzedaży uzyska Pan środki potrzebne na dopłatę reszty do ceny zakupu działki i rozpoczęcie budowy domu.

Zaznacza Pan, że udziałów w nieruchomości w Y dotychczas nie sprzedał Pan. Środki, które w przyszłości uzyska Pan ze sprzedaży udziału w nieruchomości w Y zamierza Pan przeznaczyć na zapłatę reszty ceny kupna za nieruchomość w X i rozpoczęcie budowy, po uzyskaniu warunków zabudowy. Zakłada Pan, że nastąpi to w okresie maksymalnie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Mieszkanie przy ul. B w A nabył Pan z majątku własnego, prywatnego dla realizacji własnych celów osobistych, mieszkaniowych. I tak też mieszkanie to Pan wykorzystywał przez cały okres posiadania, jednakże wymagało ono gruntownego remontu (wilgoć, zaciekający dach). Niestety, ze względu na uwarunkowania sąsiedzkie i własnościowe (całego budynku, w którym mieszkanie się znajdowało) nie mógł Pan przeprowadzić koniecznego remontu. Dlatego mieszkanie to sprzedał Pan w 2021 roku, a uzyskane środki - po kilku latach, w 2024 r. - przeznaczył na zakup kolejnego mieszkania przy ul. C w A.

Mieszkanie przy ul. C – które sprzedał Pan w roku 2026, nabył Pan z majątku prywatnego, w celach osobistych – zamieszkiwał Pan tam i w takim celu mieszkanie nabył, jednak uciążliwości związane z tym miejscem (hałas, brak miejsca parkingowego) zmusiły Pana do sprzedaży. Po zakupie mieszkanie wyremontował Pan (odświeżył).

Przed rokiem 2019 (nabycie mieszkania w A przy ul. B ) nie sprzedawał Pan jakichkolwiek nieruchomości.

Nie posiada Pan nieruchomości na sprzedaż; nie zajmuje się Pan obrotem nieruchomościami.

Pytania

1. Czy wydatek już poniesiony na zakup nieruchomości rolnej, dla której następnie wydane zostaną warunki zabudowy odpowiada przesłankom wskazanym art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a), c) i d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym jest to wydatek poniesiony na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy?

2. Czy tym samym zakup wskazanej nieruchomości będzie stanowił tzw. ulgę na cele mieszkaniowe, pozwalającą na obniżenie podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, wydatek poniesiony już na zakup nieruchomości rolnej, dla której następnie wydane zostaną warunki zabudowy odpowiada przesłankom wskazanym art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a), c) i d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym jest to wydatek poniesiony na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Tym samym zakup wskazanej nieruchomości będzie stanowił tzw. ulgę na cele mieszkaniowe, pozwalającą na obniżenie podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat.

Dodatkowo, Pana zdaniem ewentualny dochód ze sprzedaży udziału w nieruchomości w Y może być także rozliczony tym samym wydatkiem na zakup nieruchomości rolnej w X (tzn. dochód ze sprzedaży mieszkania w (...) tego roku może byś zsumowany z przyszłym dochodem ze sprzedaży udziału w nieruchomości w Y i rozliczony wydatkiem na zakup nieruchomości w X ).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie niniejszej interpretacji należy wskazać, że pomimo, że w złożonym wniosku wątpliwości Pana dotyczą kwestii możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku ze sprzedażą nieruchomości w 2026 roku, to jednak w pierwszej kolejności tut. Organ odniesie się do zakwalifikowania ww. sprzedaży do określonego źródła przychodu. Ma ono bowiem decydujące znaczenie do sposobu rozliczenia uzyskanych przychodów, a w konsekwencji do ustalenia, czy w opisanej sytuacji celowe jest rozpatrywanie zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21 , 52 , 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

· odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

· zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

· zarobkowym celu działalności,

· wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

· prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w A w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem w 2026 roku nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Zatem, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących sprzedaży nieruchomości.

W konsekwencji, dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane.

Jak wskazano w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w A z 1 marca 2022 r. sygn. akt I SA/Po 703/21 (orzeczenie prawomocne):

O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność gospodarczą nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej, nie nazywa jej tak, oświadcza, że jej nie prowadzi itp. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny, w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych, kwalifikować wykonywanej przez siebie aktywności. Należy także dodać, że nie ma przesądzającego znaczenia to, czy podatnicy prowadząc działalność gospodarczą dysponują przedsiębiorstwem w znaczeniu przedmiotowym, jako zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Do prowadzenia działalności w sposób zorganizowany nie jest konieczne ustanowienie określonych struktur organizacyjnych czy majątkowych. Sposób zorganizowania danej działalności wynika z jej przedmiotu, wymogów rynku oraz potrzeb prowadzącego taką działalność. Definicja działalności gospodarczej dotyczy stanu faktycznego a nie prawnego [por. wyrok WSA w Gliwicach z 18 maja 2010 r., I SA/GI179/10].

Zatem, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań towarzyszących związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku, a także zrealizowanych przed zbyciem i planowanych przez Pana działań po zbyciu ww. nieruchomości.

W ocenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, przedstawiona we wniosku i jego uzupełnieniach Pana aktywność oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń, wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanych nieruchomości. Czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mają one charakter profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i nie mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Okoliczności tej sprawy wskazują, że działania podjęte przez Pana w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości oraz sposobu wykorzystania środków ze sprzedaży nieruchomości są rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym.

W niniejszej sprawie, istotne są bowiem realia dotyczące zbytych przez Pana nieruchomości (w tym również sprzedanego w (...) 2026 roku mieszkania), a w szczególności Pana działania, polegające na wydatkowaniu środków ze sprzedaży na zakup działki w X stanowiącej rolę, dla której zamierza Pan wystąpić o wydanie warunków zabudowy i realizować inwestycję polegającą na budowie budynku mieszkalnego (jak Pan wskazał na własne cele mieszkaniowe). Jednocześnie – co sam Pan podaje – za część tych środków ze sprzedaży mieszkania kupił Pan udział w nieruchomości z budynkiem położonej w Y (gdzie również wskazuje Pan, że zamierza Pan mieszkać). Dalej co prawda wyjaśnia Pan, że w stosunku do nieruchomości w Y jest to rozwiązanie krótkoterminowe, gdyż po uzyskaniu warunków zabudowy dla działki w X planuje Pan sprzedać ten udział w nieruchomości z budynkiem, a pozyskane środki przeznaczyć na zapłatę reszty ceny za działkę i za budowę - jednakże taki schemat Pana działania jest powtarzalny. W przeszłości począwszy od 2019 roku podobne czynności zakupu-sprzedaży nieruchomości przeprowadzał Pan w odniesieniu do innych nieruchomości. Kupował je Pan, po czym w odstępie krótkiego okresu czasu (np. dwóch lat) dokonywał Pan transakcji zbycia po cenie znacznie wyższej niż ta, za którą je Pan nabył. Dowodem na powyższe są Pana informacje zawarte we wniosku, jak i jego uzupełnieniu, gdzie podaje Pan, m.in., że:

- w 2019 roku kupił Pan mieszkanie w A przy ul. B za kwotę (…) zł, a sprzedał je Pan w 2021 r. za kwotę (…) zł;

- w grudniu 2024 roku nabył Pan mieszkanie w A przy ul. C za kwotę (…) zł, które następnie w (…) 2026 roku (jak Pan skorygował w uzupełnieniu podania) po wyremontowaniu (odświeżeniu) zbył za (…) zł;

- udział w nieruchomości z budynkiem mieszkalnym (dom jednorodzinny) w Y , który kupił Pan za część środków ze sprzedanego w 2026 roku mieszkania, a w którym zamieszkuje Pan obecnie również zamierza Pan sprzedać i to jak wynika z wniosku w niedalekiej przyszłości (tj. kiedy uzyska Pan warunki zabudowy i pojawi się możliwość budowy domu w X ).

Działania, które podjął Pan w stosunku do będących w Pana posiadaniu nieruchomości [np. remontując (odświeżając) mieszkanie w A przy ul. C ] wpłynęły na wzrost wartości nieruchomości. A więc po tych czynnościach uzyskał Pan korzyść majątkową w związku z uzyskaniem wyższej ceny w wyniku takiej sprzedaży. Ponadto, również - jak sam Pan wskazał we wniosku jak i jego uzupełnieniu - w zakupionych nieruchomościach realizował lub będzie Pan realizował w przyszłości własne cele mieszkaniowe (jak można wnioskować również z tego powodu, aby mógł Pan skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem ich sprzedaż nastąpiła/nastąpi przed upływem 5-letniego okresu, o którym mowa w tymże przepisie).

Zatem, ogół działań poprzedzających sprzedaż w 2026 roku nieruchomości oraz planowanych w przyszłości, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel wykorzystania przez Pana środków ze sprzedaży (zakup, remont, odświeżanie nieruchomości) wskazują, że nie są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W konsekwencji można uznać, że w niniejszej sprawie działania Pana mają podłoże osiągnięcia korzyści finansowej (zysku) - w celu czerpania dochodów z kolejnych sprzedaży nieruchomości, czy osiągnięcia korzyści w postaci możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania na bazie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z przeznaczeniem przychodów w wymaganym ustawowo terminie na własne cele mieszkaniowe. A zatem całokształt Pana działań, które - co prawda jak Pan podaje - dokona Pan w ramach majątku prywatnego, niczym istotnie się nie różni od działań, które podejmuje profesjonalista zajmujący się sprzedażą nieruchomości w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Tak więc, w niniejszej sprawie działania Pana (schemat określonych, powtarzalnych zachowań) świadczą o celowym działaniu wypełniającym cechy działalności gospodarczej i wskazują na handlowy i zarobkowy charakter dokonywanych przez Pana czynności. Stwierdzić należy, że podejmowane przez Pana działania (już co najmniej od 2019 roku) nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem. Aktywność w zakresie nabywania i sprzedaży przedmiotowych nieruchomości ewidentnie jest powtarzalna i ciągła.

Wskazane wyżej, okoliczności sprawy rozpatrywane we wzajemnym połączeniu dowodzą, że Pana działania wskazują na zarobkowy charakter czynności przez Pana podjętych, a więc zamiar finansowy i inwestycyjny - co stanowi cechę charakterystyczną działalności gospodarczej. Przedstawiony przez Pana opis sprawy świadczy o tym, że podjęto czynności noszące znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zaznaczyć przy tym należy, że na ocenę dokonanych przez Pana działań nie może mieć wpływu to, że nie prowadzi Pan działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. Podjęte przez Pana działania wskazują bowiem, że czynności te wyrażają Pana wolę i zamiar wykorzystania tego majątku w celu odniesienia korzyści finansowej.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w niniejszym przypadku wystąpią okoliczności, które łącznie przesądzają, że sprzedaż nieruchomości należy uznać za pozarolniczą działalność gospodarczą, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W rozpatrywanej sprawie zaistniały bowiem przesłanki w przedmiocie zbycia nieruchomości, które porównywalne są do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą Pana działań, prowadzący do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości (które w większości położone są w tej samej lub zbliżonej miejscowości - A i okolicach), niektórych z nich remontowaniu/odświeżaniu, co spowodowało/spowoduje wzrost wartości, a następnie ich sprzedaż. Z całości opisanego określonego zespołu konkretnych Pana działań wynika, że przedmiotowa sprzedaż następowała w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

Dokonując opisanych we wniosku sprzedaży nieruchomości bez wątpienia działał/działa i będzie działał Pan we własnym imieniu, a podejmowane czynności rodziły/będą rodziły bezpośrednio dla Pana określone prawa i obowiązki. Cechą charakterystyczną działalności gospodarczej – co ma miejsce w rozpatrywanym przypadku – jest również jej ukierunkowanie na zbyt, na zaspakajanie potrzeb osób trzecich. Tym samym działania Pana związane z zakupem oraz późniejszą sprzedażą nieruchomości nie różnią się od działań, które wykonują podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami w sposób profesjonalny w ramach prowadzonych działalności gospodarczych.

Niewątpliwie dokonane sprzedaże przez Pana (w tym również sprzedaż w 2026 roku mieszkania) mają zarobkowy charakter, czyli nastawione są na osiągnięcie zysku (dochodu). Sposób wykonywania sprzedaży przez Pana prowadzony jest nie inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Działania te z pewnością mogą być dokonywane zarówno w fazie przygotowawczej (np. zakup nieruchomości, czy ich remont/odświeżanie) jak i w okresie sprzedaży. Wszystkie te działania prowadzone przez Pana nie miały charakteru incydentalnego i sporadycznego. W tej sytuacji trudno zakwalifikować przychody ze sprzedaży przedmiotowych lokali mieszkalnych do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt okoliczności faktycznych sprawy, przesądza o tym, że działania podejmowane przez Pana nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności, które wykonują przedsiębiorcy i które obarczone są pewnym ryzykiem gospodarczym. W konsekwencji, przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości należy zakwalifikować do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Tym samym, dochód z tej sprzedaży należy obliczyć i opodatkować w sposób właściwy dla tego źródła przychodów (stosownie do wyboru formy opodatkowania uzyskanych z działalności gospodarczej dochodów) w ramach tego źródła przychodów, a nie w sposób wskazany w art. 30e ust. 1 ww. ustawy.

Przepis art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy, a nie dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W myśl art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o , art. 23u , art. 24-24b , art. 24c , art. 24e , art. 30ca , art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ww. ustawy:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 , uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy:

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Odnosząc się zatem do zakreślonych przez Pana zadanymi pytaniami kwestii, a dotyczących możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, będącej przedmiotem wniosku stwierdzić należy, że co prawda zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Przy czym, stosownie do treści art. 30e ust. 1 ww. ustawy:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Z powyższego wynika zatem, że zwolnienie określone w cyt. wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ma zastosowanie wyłącznie do przychodów uzyskanych ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Podsumowując, przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży w 2026 roku nieruchomości należy zakwalifikować do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Tym samym, skoro, z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości uzyskał Pan przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej – wobec powyższego, zwolnienie przedmiotowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie znajdzie zastosowania.

Wobec tego, Pana stanowisko uznano za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.