0111-KDIB2-3.4014.245.2026.2.ASZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa własności wyodrębnionego lokalu niemieszkalnego, udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału w prawie własności budynku i budowli. Uzupełnili go Państwo samoistnie 15 i 17 czerwca 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. (Kupujący)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – B. (dalej jako: „Sprzedający” lub „Zbywca”) jest spółką funkcjonującą w sektorze nieruchomości komercyjnych. Zbywca jest właścicielem lokalu biurowego znajdującego się w (…), który został szczegółowo opisany w dalszej części wniosku. Działalność Zbywcy polega głównie na wynajmie części Nieruchomości (w tym Lokalu), zdefiniowanych poniżej, do innego podmiotu i czerpaniu z tego tytułu pożytków (szerzej nt. poniżej).

Zainteresowany będący stroną postępowania – A. (dalej jako: „Kupujący” lub „Nabywca”) jest spółką celową, która planuje nabyć od Sprzedającego Przedmiot Transakcji (szerzej opisany i zdefiniowany w dalszej części wniosku), na który składa się Nieruchomość opisana i zdefiniowana w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”), a następnie prowadzić działalność polegającą na wynajmie nabytej Nieruchomości (szczegóły w dalszej części wniosku).

Planowana Transakcja zostanie przeprowadzona w drodze umowy sprzedaży („Umowa sprzedaży”), udokumentowanej aktem notarialnym, zawartej w wykonaniu umowy przedwstępnej. Zawarcie obu umów planowane jest na rok 2026. Przedmiot Transakcji oraz istotne uzgodnienia stron w zakresie dotyczącym Transakcji zostały opisane poniżej.

Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych czynności sprzedaży Przedmiotu Transakcji (Nieruchomości) na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia podatku od towarów i usług w związku z nabyciem Nieruchomości) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.

Sprzedający i Kupujący w dalszych częściach wniosku nazywani są łącznie „Zainteresowanymi” albo „Stronami”.

Dalsze punkty opisu zdarzenia przyszłego zawierają: (i) Opis Nieruchomości będącej Przedmiotem Transakcji, (ii) Charakterystykę działalności Sprzedającego i Kupującego, (iii) Historię nabycia Nieruchomości oraz (iv) Opis Przedmiotu Transakcji.

(i) Opis Nieruchomości będącej Przedmiotem Transakcji.

Nieruchomość, która będzie przedmiotem Transakcji obejmuje:

1. prawo własności wyodrębnionego lokalu niemieszkalnego o charakterze biurowym (położonego w Budynku zdefiniowanym poniżej), dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej: „Lokal”);

2. udział wynoszący (…) w prawie użytkowania wieczystego gruntu położonego w (…), działka ewidencyjna nr (…), obręb (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: „Grunt”);

3. udział wynoszący (…) w prawie własności budynku hotelowo-biurowego posadowionego na Gruncie, położonego (…), który stanowi odrębną nieruchomość (dalej: „Budynek”);

4. udział wynoszący (…) w prawie własności następujących naniesień na lub w Gruncie, stanowiących budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 poz. 418 z późn. zm.):

a) sieć kanalizacji deszczowej i wodociągowej,

b) jezdnię i miejsca parkingowe,

c) chodniki z płyt granitowych (dalej łącznie: „Budowle”).

Lokal, udział wynoszący (…) we własności Budynku, udział wynoszący (…) we własności Budowli oraz udział wynoszący (…) w prawie użytkowania wieczystego Gruntu w dalszej części wniosku nazywane są łącznie „Nieruchomością”.

Na lub w Gruncie mogą znajdować się również części infrastruktury energetycznej, które nie stanowią własności Sprzedającego. Stanowią one element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów, w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych. W związku z tym nie będą one przedmiotem planowanej Transakcji.

Grunt jest zabudowany (Budynek i Budowle są położone na Gruncie) i jest położony na terenie, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Dla kompletności należy wskazać, że C. ((…), dalej: „C.”) posiada udział w wysokości (…): w prawie użytkowania wieczystego Gruntu, we własności Budynku oraz we własności Budowli (łącznie zwane „Nieruchomość X”).

C. jest podmiotem powiązanym w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług ze Sprzedającym – jej działalność polega na wydzierżawianiu Nieruchomości X. do operatora, który prowadzi w części hotelowej Nieruchomości X. działalność hotelową, a pozostałą część dzierżawionej Nieruchomości X. operator wynajmuje do podmiotów trzecich.

Nieruchomość X. będzie przedmiotem sprzedaży na rzecz Nabywcy przez C. Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości X przez C. jest przedmiotem osobnego wniosku o interpretację złożonego przez C. oraz Nabywcę.

(ii) Charakterystyka działalności Sprzedającego i Kupującego.

Sprzedający jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) powstałą w 2008 r. w wyniku podziału przez wydzielenie C. (szczegóły w dalszej części wniosku). Działalność Sprzedającego polega na wynajmie Nieruchomości za wynagrodzeniem podmiotom trzecim. Obecnie Nieruchomość ma jednego najemcę.

Zgodnie z informacjami ujawnionymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z).

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszystkie czynności związane z prowadzeniem jego działalności gospodarczej wykonywane są na podstawie umów o świadczenie usług zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, ani sam Przedmiot Transakcji, nie stanowi – w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego – odrębnego działu, wydziału, oddziału czy innej samodzielnej jednostki.

Sprzedający nie prowadzi dla Nieruchomości ani Przedmiotu Transakcji odrębnych ksiąg rachunkowych (nie sporządza odrębnego planu kont, odrębnego bilansu, rachunku zysków i strat) ani nie sporządza odrębnego budżetu. Jednocześnie w oparciu o prowadzoną przez Sprzedającego ewidencję księgową jest możliwe przyporządkowanie do Przedmiotu Transakcji kosztów i zobowiązań bezpośrednio związanych ze świadczeniem usług najmu. Sprzedający w swoich strukturach nie posiada bowiem innego rodzaju działalności. Nieruchomość i jej części składowe stanowią główny składnik majątkowy Sprzedającego i główne źródło przychodów. Powyższa możliwość przyporządkowania nie wynika jednak z odrębności finansowej Przedmiotu Transakcji, ale z dedykowanej działalności Sprzedającego, która jest ograniczona do najmu części Nieruchomości.

Kupujący jest spółką celową, która planuje nabyć Nieruchomość oraz Nieruchomości X, a następnie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na (i) dzierżawie części hotelowej Nieruchomości X na rzecz operatora, który będzie prowadził w oparciu o przedmiot dzierżawy działalność hotelową we własnym imieniu i na własny rachunek (lub zawarciu umowę o podobnym charakterze), w tym zatrudniał niezbędny personel oraz świadczył usługi noclegowe i inne usługi w tej części Nieruchomości (ii) najmie pozostałej części Nieruchomości X (w tym tej części, która obecnie jest wynajmowana przez operatora podmiotom trzecim) oraz najmie Nieruchomości (w tym Lokalu).

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i niezwolnionej od tego podatku.

Kupujący po nabyciu Nieruchomości oraz Nieruchomości X planuje czasowe wstrzymanie funkcjonowania hotelu, w celu przeprowadzenia prac remontowych w Nieruchomości X polegających zasadniczo na zmniejszeniu powierzchni pokoi hotelowych w celu zwiększenia ich liczby. Remont nie będzie obejmował Lokalu.

Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny i pozostanie zarejestrowany w momencie dokonania Transakcji.

Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi, o których mowa w art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Sprzedającym i Kupującym nie zachodzą również powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

(iii) Historia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

Budynek, w którym znajduje się Lokal, został wybudowany przez C. w latach 2004–2005. Pozwolenie na użytkowanie budynku zostało wydane w lipcu 2004 r. w odniesieniu do części biurowej oraz w kwietniu 2005 r. w odniesieniu do części hotelowej (z przyczyn formalnych część powierzchni przeznaczona później na restaurację uzyskała odrębne pozwolenie na użytkowanie w 2013 r., jednak nie miało to wpływu na wykorzystywanie Nieruchomości jako całości w latach poprzednich). W konsekwencji, w tym okresie C. rozpoczęła wykorzystywanie całej powierzchni Budynku oraz wszystkich Budowli do działalności gospodarczej we własnym zakresie lub poprzez oddanie części Nieruchomości w wynajem lub dzierżawę do Operatora.

W 2008 r. na mocy jednostronnej czynności prawnej C. w formie aktu notarialnego doszło do ustanowienia odrębnej własności Lokalu, w trybie art. 10 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. 2026 r. poz. 232 z późn. zm.). Dla Lokalu została założona odrębna księga wieczysta o nr (…).

Również w 2008 r. doszło do podziału C. w trybie art. 529 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 18 z późn. zm.), tj. przez wydzielenie części majątku C. i przeniesienie jej na Sprzedającego. Część majątku, której dotyczył podział przez wydzielenie, obejmowała zorganizowaną część przedsiębiorstwa C., w tym Lokal i udział w nieruchomości wspólnej w postaci Budynku, Budowli i Gruntu. W ten sposób Sprzedający nabył własność Nieruchomość, która będzie przedmiotem Transakcji. Nabycie to pozostało poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług i nie miało wpływu na status pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli. W związku z nabyciem Nieruchomości, w 2008 r. doszło również do zawarcia pomiędzy Sprzedającym i C. umowy quoad usum określającej sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. Na mocy tej umowy Sprzedającemu przysługuje prawo wyłącznego korzystania z dwóch miejsc parkingowych zlokalizowanych na kondygnacji podziemnej Budynku.

Od momentu nabycia Nieruchomości Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą podlegającą w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i niezwolnioną od tego podatku i odlicza podatek naliczony dotyczący ponoszonych wydatków, w tym od wydatków związanych z Nieruchomością. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Prawo własności Lokalu, udział wynoszący (…) we własności Budynku, udział wynoszący (…) we własności Budowli oraz udział wynoszący (…) w prawie użytkowania wieczystego Gruntu zostały ujęte przez Sprzedającego w rejestrze środków trwałych prowadzonych do celów podatkowych. Natomiast dla celów księgowych Nieruchomość jest prezentowana jako nieruchomość inwestycyjna.

Sprzedający nie ponosił i do dnia Transakcji nie poniesie wydatków na ulepszenie Lokalu, Budynku lub poszczególnych Budowli w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 z późn. zm.), których wartość mogłaby przekroczyć 30% ich wartości początkowej Lokalu, Budynku lub danej Budowli.

(iv) Przedmiot Transakcji.

Zgodnie z ustaleniami Zainteresowanych, przedmiotem Transakcji będzie przeniesienie na podstawie Umowy sprzedaży za wynagrodzeniem, uzgodnionym przez Strony przez Sprzedającego na rzecz Kupującego następujących elementów:

a) własność Lokalu, udział wynoszący (…) we własności Budynku, udział wynoszący (…) we własności Budowli oraz udział wynoszący (…) w prawie użytkowania wieczystego Gruntu składających się na Nieruchomość;

b) prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umowy najmu części Nieruchomości (w tym Lokalu), które przejdą w związku z tym na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego;

c) prawa Sprzedającego wynikające z umowy quoad usum zawartej z C., dotyczące wyłącznego korzystania z dwóch miejsc parkingowych;

d) autorskie prawa majątkowe, w tym prawa do projektów i opracowań architektonicznych związanych z Nieruchomością, na polach eksploatacji i w zakresie w jakim zostały one nabyte przez Sprzedającego − o ile wystąpią na moment Transakcji;

e) prawa Sprzedającego wobec dostawców i wykonawców z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich podmiotów wynikających z umowy o roboty budowlane, umów z wykonawcami lub właściwych przepisów − o ile wystąpią na moment Transakcji;

f) własność nośników, takich jak materiały, dane i pliki, w ramach których projekty i opracowania architektoniczne lub inny przedmiot autorskich praw majątkowych zostały utrwalone – o ile wystąpią na moment Transakcji.

Ponadto, w związku z Transakcją Sprzedający przekaże Kupującemu:

g) dokumentację prawną dotyczącą Nieruchomości − m.in. oryginały lub kopie umowy najmu z aneksami, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń; dokumenty instrumentów zabezpieczeń związanych z umowami najmu,

h) dokumentację techniczną dotyczącą Nieruchomości będącą w posiadaniu Sprzedającego na moment Transakcji oraz kopie lub oryginały decyzji administracyjnych związanych z Nieruchomością;

i) instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości oraz dokumentację utrzymaniową (m.in. protokoły przeglądów);

j) kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją.

Wymienione powyżej składniki, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji, będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”.

W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł umowy o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, w szczególności:

a) zarządzania Lokalem (tzw. property management), z podmiotem powiązanym;

b) zarządzania aktywami (tzw. asset management), z podmiotem powiązanym;

c) na obsługę księgową i podatkową, z podmiotem powiązanym;

d) na obsługę techniczną Lokalu, w ramach której Sprzedający nabywa usługi nadzoru, konserwacji oraz eksploatacji instalacji technicznych i urządzeń zainstalowanych w Lokalu.

Co do zasady, umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ochrony, monitoringu przeciwpożarowego i podobne zostały zawarte z odpowiednimi dostawcami bezpośrednio przez operatora części hotelowej będącej własnością C. – Sprzedający nie jest i na moment Transakcji nie będzie stroną tych umów, lecz ponosi odpowiednią część kosztów tych usług w ramach rozliczeń z operatorem lub C.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 277 z późn. zm.) ani części zakładu pracy Sprzedającego.

W ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Nabywcy następujących składników majątkowych lub praw i obowiązków, tj. poniższe elementy nie wejdą w skład Przedmiotu Transakcji (nie dojdzie też do ich przeniesienia w ramach Transakcji lub − odpowiednio − w związku z Transakcją):

a) prawa i obowiązki wynikające z umów o zarządzanie Lokalem i zarządzanie aktywami zawartych przez Sprzedającego, tj. z umów asset management oraz property management;

b) prawa i obowiązki z tytułu umowy pożyczki dotyczącej Nieruchomości zawartej przez Sprzedającego w charakterze pożyczkobiorcy – Kupujący zapewni finansowanie Transakcji i Nieruchomości we własnym zakresie;

c) prawa i obowiązki Sprzedającego z tytułu umowy o zarządzanie płynnością finansową (tzw. cash pooling);

d) prawa i obowiązki wynikające z umowy na obsługę księgową i podatkową Sprzedającego;

e) prawa i obowiązki wynikające z umów na obsługę techniczną budynku oraz na utrzymanie porządku;

f) istniejące na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne Sprzedającego;

g) know-how Sprzedającego, rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości (w tym zasady/polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

h) dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

i) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego, m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcą i operatorem;

j) gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych, z wyłączeniem depozytów, gwarancji i kaucji pieniężnych dotyczących zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości;

k) należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym);

l) firma (nazwa przedsiębiorstwa) Sprzedającego.

W odniesieniu do:

(i) umowy wskazanej w lit. e) powyżej – tj. umowy na obsługę techniczną Lokalu, której stroną jest Sprzedający, oraz

(ii) innych umów serwisowych, których stroną jest obecnie operator wydzierżawiający Nieruchomość X od C. i które dotyczą również Nieruchomości, przykładowo umów na dostawę mediów, umowy dotyczącej utrzymania porządku, utrzymania wind, odbioru ścieków, monitoringu przeciwpożarowego, ochrony, oraz innych umów serwisowych, których stroną jest ww. operator,

intencją Zainteresowanych jest ich rozwiązanie lub wypowiedzenie w związku z Transakcją, z uwzględnieniem koniecznych rozliczeń między stronami. Intencją Zainteresowanych nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji lub w związku z Transakcją – ale ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie, z zachowaniem obowiązujących warunków umownych.

Nie można jednak wykluczyć, że Nabywca zawrze nowe umowy na obsługę techniczną Budynku oraz na utrzymywanie czystości lub o podobnym charakterze z tymi samymi usługodawcami. Umowy te będą jednak każdorazowo przedmiotem odrębnych negocjacji, a ich zakres oraz warunki mogą odbiegać od dotychczasowych i zostaną ustalone na warunkach wynegocjowanych przez Kupującego i usługodawców.

Nie można również wykluczyć tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów lub innych umów serwisowych, których stroną jest ww. operator lub Sprzedający, które nie zostaną przez Zbywcę rozwiązane na dzień zawarcia Umowy sprzedaży, w celu zapewnienia odpowiedniej obsługi Nieruchomości w okresie następującym po dniu zawarcia Umowy sprzedaży (do momentu zawarcia przez Nabywcę własnych umów) – w takich przypadkach może dojść do zawarcia odpowiednich porozumień z udziałem Sprzedającego, Kupującego, ww. operatora lub dostawców, a także refaktury kosztów poniesionych przez Sprzedającego lub ww. operatora na Kupującego.

Nieruchomość stanowi kluczowe aktywo Sprzedającego i po jego zbyciu Sprzedający najprawdopodobniej nie będzie prowadził dalszej działalności gospodarczej i docelowo zostanie zlikwidowany.

Zainteresowani złożą w umowie ostatecznej dokumentującej Transakcję wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, o rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy i wyborze opodatkowania dostawy Lokalu, udziału wynoszącego (…) we własności Budynku, udziału wynoszącego (…) we własności Budowli podatkiem od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku z 17 czerwca 2026 r. zwrócili się Państwo, z prośbą o uwzględnienie (…), zmiany przyjętej przez Strony w definicji Budowli, będących przedmiotem Transakcji zgodnie z treścią pisma, tj. przyjęcie, że pkt 4 (i) wniosku otrzymuje następujące brzmienie: „udział wynoszący (…) w prawie własności następujących naniesień na lub w Gruncie, stanowiących budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

a) przykanalika ogólnospławnego wraz z wewnętrzną siecią kanalizacyjną oraz przyłączem wodociągowym,

b) jezdni i miejsc parkingowych,

c) chodników z płyt granitowych (dalej łącznie: „Budowle”)”.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ww. ustawy.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (art. 2 pkt 4 lit. a)) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b)).

Jak wskazano powyżej – Państwa zdaniem – sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji z uwagi na to, że zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 ww. ustawy złożą stosowne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia sprzedaży Nieruchomości oraz wybiorą opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W takiej sytuacji sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Reasumując, w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą – przy umowie sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2025 r. poz. 775, 894, 896, 1203, 1541 i 1811) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności wyodrębnionego lokalu niemieszkalnego, udział w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz udziału w prawie własności Budynku i Budowli, określone łącznie jako: „Nieruchomość”.

W interpretacji indywidualnej znak: (...) w zakresie podatku od towarów i usług, wskazano, że:

- sprzedaż składników majątkowych (Nieruchomości wraz z Przedmiotem Transakcji) nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy;

- w sytuacji gdy w zakresie dostawy Lokalu, udziału w Budynku oraz udziału w prawie własności Budowli, Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa Lokalu, udziału w Budynku oraz udziału w prawie własności Budowli będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku;

- dostawa udziału w prawie użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr (…), na której posadowione są ww. Budynek, Lokal oraz Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 cyt. ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia w takim zakresie, w jakim zwolnienie to im przysługuje), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.