0113-KDIPT1-1.4012.431.2026.2.AK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 30 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania:

- zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla usługi najmu budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, a także terenu przynależnego do budynku, obejmującego przydomowe podwórko wraz z wjazdem,

- zwolnienie z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla usługi najmu budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, terenu przynależnego do budynku, obejmującego przydomowe podwórko wraz z wjazdem, a także budynku gospodarczego.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem 5 czerwca 2026 r. (data wpływu 12 czerwca 2026 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Miasto jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”).

Miasto jest właścicielem czterech budynków mieszkalnych (domów jednorodzinnych) położonych na jego terenie, które są przeznaczone do odpłatnego wynajmu osobom fizycznym na cele mieszkaniowe. Przedmiotem najmu będzie budynek mieszkalny wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, a także teren przynależny do budynku, obejmujący przydomowe podwórko wraz z wjazdem.

Dodatkowo w przypadku dwóch budynków mieszkalnych przedmiot najmu obejmował będzie również budynek gospodarczy (użytkowy) przynależny do nieruchomości. Budynki gospodarcze będą wykorzystywane wyłącznie pomocniczo w celu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (m.in. przechowywanie mienia). Najemcy nie będą w nich prowadzić działalności gospodarczej.

Miasto będzie zawierało umowy najmu we własnym imieniu i na własny rachunek.

Należy również wskazać, że w trzech przypadkach doszło do wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego gruntu, z uwagi na upływ okresu, na który były zawarte umowy. Użytkownicy korzystają z nieruchomości nieprzerwanie od momentu zawarcia umów użytkowania wieczystego, co dotyczy następujących nieruchomości:

a) budynek mieszkalny wraz z gruntem - nieprzerwane korzystanie od 18.06.1960 r.,

b) budynek mieszkalny wraz z gruntem - nieprzerwane korzystanie od 05.03.1960 r.,

c) budynek mieszkalny wraz z gruntem oraz budynkiem gospodarczym - nieprzerwane korzystanie od 03.03.1960 r.

Miasto powzięło wątpliwość co do prawidłowej stawki podatku VAT właściwej dla usług wynajmu opisanych nieruchomości.

Usługi najmu nieruchomości objętych zakresem pytań przedstawionych we wniosku będą świadczone przez Miasto na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.

Pytania

1. Czy Miasto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, może stosować zwolnienie z podatku VAT dla usługi najmu budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, a także terenu przynależnego do budynku, obejmującego przydomowe podwórko wraz z wjazdem?

2. Czy Miasto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, może stosować zwolnienie z podatku VAT dla usługi najmu budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, terenu przynależnego do budynku, obejmującego przydomowe podwórko wraz z wjazdem, a także budynku gospodarczego?

Państwa stanowisko w sprawie

1. Miasto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, może stosować zwolnienie z podatku VAT dla usługi wynajmu budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, a także terenu przynależnego do budynku, obejmującego przydomowe podwórko wraz z wjazdem.

2. Miasto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, może stosować zwolnienie z podatku VAT dla usługi wynajmu budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, terenu przynależnego do budynku, obejmującego przydomowe podwórko wraz z wjazdem, a także budynku gospodarczego.

UZASADNIENIE STANOWISKA

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju,

2. eksport towarów,

3. import towarów na terytorium kraju,

4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju,

5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Z kolei zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę dokonania czynności prawnej,

2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji,

3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu, bądź nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, jak również działalność osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jednocześnie, zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o VAT, za podatników nie uznaje się organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych przez nie zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla których realizacji zostały powołane, z wyjątkiem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W konsekwencji usługa najmu spełnia definicję działalności gospodarczej określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, gdyż jest wykonywana w sposób ciągły i dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że Miasto - wynajmując na podstawie umów cywilnoprawnych budynki mieszkalne wraz z przynależnym gruntem - działa w charakterze podatnika VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi polegające na wynajmowaniu lub wydzierżawianiu nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub ich części, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Aby możliwe było zastosowanie powyższego zwolnienia, muszą być spełnione łącznie następujące przesłanki:

· usługa jest świadczona na własny rachunek,

· nieruchomość ma charakter mieszkalny,

· najem lub dzierżawa odbywa się wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane przez budynek mieszkalny jednorodzinny rozumie się budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość. W budynku takim dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i jednego lokalu użytkowego o powierzchni nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Z kolei zgodnie z § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przez zabudowę jednorodzinną rozumie się jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub ich zespół wraz z budynkami garażowymi i gospodarczymi przeznaczonymi dla potrzeb mieszkających w nich rodzin.

Ponadto, zgodnie z objaśnieniami zawartymi w załączniku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), część mieszkaniowa budynku obejmuje pomieszczenia mieszkalne (takie jak kuchnie, pokoje dzienne czy sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania, np. wózkarnie czy suszarnie.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Miasta przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT są spełnione. Miasto wynajmie nieruchomości na własny rachunek, nieruchomości te mają charakter mieszkalny i będą wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe przez najemców.

W związku z powyższym, zdaniem Miasta:

1. wynajem budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, a także terenu przynależnego do budynku, obejmującego przydomowe podwórko wraz z wjazdem,

2. wynajem budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, terenu przynależnego do budynku, obejmującego przydomowe podwórko wraz z wjazdem, a także budynku gospodarczego

- powinny korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Fakt, że najem obejmie (poza samym budynkiem mieszkalnym) także elementy towarzyszące nieruchomości, takie jak budynek gospodarczy czy teren przydomowy, nie powinien wpływać na możliwość zastosowania zwolnienia z podatku VAT. Elementy te pozostają bowiem w funkcjonalnym związku z budynkiem mieszkalnym i służą codziennemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób korzystających z nieruchomości.

Takie podejście znajduje potwierdzenie w praktyce interpretacyjnej organów podatkowych. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 5 kwietnia 2017 r., sygn. 0112-KDIL2-1.4012.6.2017.1.SS, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że: „Mając na uwadze wyżej przytoczone przepisy oraz powyższy opis sprawy należy stwierdzić, że usługi polegające na udostępnianiu na podstawie umowy najmu dodatkowych pomieszczeń, w których znajdowały się poprzednio pralnie, suszarnie, zsypy, schowki oraz inne wolne pomieszczenia (pomieszczenia gospodarcze) w częściach wspólnych budynków mieszkalnych, jeżeli najem ma związek z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych, spełniają przesłanki do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Podsumowując oddanie do użytkowania, na podstawie umowy najmu, pomieszczeń tzw. gospodarczych z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych, korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy”.

Zbliżone stanowisko zostało zaprezentowane również w interpretacji indywidualnej z dnia 23 marca 2022 r., sygn. 0113-KDIPT1 -3.4012.984.2021.1.ALN, w której wskazano, że: „(...) wynajmując budynki mieszkalne wraz z gruntem stanowiącym wjazd na teren posesji ogródek i podwórko przydomowe oraz w sześciu przypadkach również z budynkami gospodarczymi służącymi zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, na cel mieszkaniowy najemcy, korzystają Państwo/będą mogli korzystać ze zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.”

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie narzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Należy zauważyć, że z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, że dostawa towarów i świadczenie usługi co do zasady podlegają opodatkowaniu wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne musi istnieć stosunek prawny pomiędzy dokonującym dostawy bądź świadczącym usługę a ich odbiorcą, a w zamian za to świadczenie powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Obydwa warunki muszą być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każdą jednak czynność stanowiącą dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, można uznać za czynność opodatkowaną. Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w ramach tej czynności jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy:

Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 ust. 1 obowiązującej od 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE.L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zgodnie z którym:

Krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.

Jednakże w przypadku gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

W każdych okolicznościach podmioty prawa publicznego są uważane za podatników w związku z czynnościami określonymi w załączniku I, chyba że niewielka skala tych działań sprawia, że mogą być one pominięte.

Dokonując wykładni powołanego wyżej przepisu art. 15 ust. 6 ustawy, należy rozgraniczyć sferę imperium, która jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług od sfery dominium, w której stosownie do wskazanych wyżej przepisów, organy powinny być traktowane jak podatnicy tego podatku. Podatnikiem podatku od towarów i usług jest więc również organ władzy publicznej, jeżeli w stosunku do określonej czynności lub transakcji zachowuje się jak podmiot gospodarczy. Z tego właśnie względu, ustawodawca uznał w art. 15 ust. 6 ustawy, że organy nie są podatnikami w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie umów cywilnoprawnych.

Powyższy przepis nie jest samodzielną podstawą do określenia, kiedy organ władzy publicznej jest podatnikiem VAT. Nie można go bowiem interpretować w oderwaniu od wynikającej z art. 15 ust. 1 ustawy definicji podatnika jako podmiotu wykonującego działalność gospodarczą w rozumieniu ust. 2 tego artykułu, przy czym działalność ta musi być wykonywana samodzielnie – we własnym imieniu i na własny rachunek.

Jak wynika z powyższego, wyłączenie organów władzy publicznej z kategorii podatnika ma charakter wyłącznie podmiotowo-przedmiotowy.

W świetle wskazanych unormowań, jednostki samorządu terytorialnego, na gruncie podatku od towarów i usług występować mogą w dwoistym charakterze:

- podmiotów niebędących podatnikami, gdy realizują zadania nałożone na nie odrębnymi przepisami prawa, oraz

- podatników podatku od towarów i usług, gdy wykonują czynności na podstawie umów cywilnoprawnych.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Tylko w tym zakresie ich czynności mają bowiem charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Wskazania wymaga, że w myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Wynajmujący oddaje rzecz do używania a najemca płaci umówiony czynsz. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

Zatem najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, a Państwa Miasto będzie z tego tytułu podatnikiem VAT. W konsekwencji usługi najmu budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, terenu przynależnego do budynku, obejmującego przydomowe podwórko wraz z wjazdem, a także budynku gospodarczego świadczone przez Państwa Miasto będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, realizowane przez Państwa Miasto świadczenia w zakresie najmu nieruchomości na podstawie zawartych umów najmu będą usługami wykonywanymi w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo będą działać w tym zakresie jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, skoro w rozpatrywanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa Miasta za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to usługi najmu nieruchomości będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatne świadczenie usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635).

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

· świadczenie usługi na własny rachunek,

· charakter mieszkalny nieruchomości,

· mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie ww. zwolnienia od podatku.

Ponadto, zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Przepis powyższy stanowi, że Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: „(…) dzierżawę i wynajem nieruchomości”.

Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.

Wątpliwości Państwa Miasta dotyczą zastosowania zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla usługi najmu budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, a także terenu przynależnego do budynku, obejmującego przydomowe podwórko wraz z wjazdem oraz zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla usługi najmu budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, terenu przynależnego do budynku, obejmującego przydomowe podwórko wraz z wjazdem, a także budynku gospodarczego.

Tym samym, zasadniczą kwestią dla ustalenia czy dana usługa jest opodatkowana czy podlega zwolnieniu od podatku pozostaje określenie celu realizowanego przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi.

Zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o:

Budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;

Zgodnie natomiast z § 3 pkt 2 i pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm) ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o :

2. zabudowie jednorodzinnej – należy przez to rozumieć jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół takich budynków, wraz z budynkami garażowymi i gospodarczymi;

3. budynku mieszkalnym – należy przez to rozumieć: a) budynek mieszkalny wielorodzinny, b) budynek mieszkalny jednorodzinny.

Z kolei § 3 pkt 8 ww. rozporządzenia stanowi, że ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:

Budynku gospodarczym - należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych.

Ponadto, zgodnie z objaśnieniami zawartymi w załączniku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) :

Część mieszkaniowa budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

Z opisu sprawy wynika, że Państwa Miasto jest właścicielem czterech budynków mieszkalnych (domów jednorodzinnych) położonych na jego terenie, które są przeznaczone do odpłatnego wynajmu osobom fizycznym na cele mieszkaniowe. Przedmiotem najmu będzie budynek mieszkalny wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, a także teren przynależny do budynku, obejmujący przydomowe podwórko wraz z wjazdem. Dodatkowo w przypadku dwóch budynków mieszkalnych przedmiot najmu obejmował będzie również budynek gospodarczy (użytkowy) przynależny do nieruchomości. Wskazaliście Państwo, że budynki gospodarcze będą wykorzystywane wyłącznie pomocniczo w celu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (m.in. przechowywanie mienia). Najemcy nie będą w nich prowadzić działalności gospodarczej. Z wniosku wynika, że Państwa Miasto będzie zawierało umowy najmu we własnym imieniu i na własny rachunek. Usługi najmu nieruchomości objętych zakresem pytań przedstawionych we wniosku będą świadczone przez Państwa Miasto na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.

Z uwagi na powyższe wskazać należy, iż elementy przynależne (teren z podwórkiem, budynek gospodarczy) nie powinny być traktowane jako budynki użytkowe, gdyż stanowią pomieszczenia gospodarcze budynku mieszkalnego służące - jak Państwo wskazali - zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (np. przechowywania mienia).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, jednym z kluczowych kryteriów zastosowania powyższego zwolnienia od podatku VAT dla czynności najmu pomieszczeń gospodarczych, jest sposób ich wykorzystania (użytkowania) przez wynajmujących.

Zatem, w analizowanych przypadkach, spełnione będą warunki do zastosowania dla wynajmu tych nieruchomości zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Tym samym, dla usług najmu :

- budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, a także terenu przynależnego do budynku, obejmującego przydomowe podwórko wraz z wjazdem,

- budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, terenu przynależnego do budynku, obejmującego przydomowe podwórko wraz z wjazdem, a także budynku gospodarczego

służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemców, będą mogli Państwo korzsytać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzania przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji wskazuję, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.